Cómo el trabajo híbrido está cambiando la demanda de bienes raíces residenciales y comerciales

El trabajo híbrido está cambiando la demanda de bienes raíces residenciales y comerciales!

La pandemia no solo cambió dónde trabajamos: reescribió las reglas de dónde queremos vivir y qué tipo de oficinas realmente vale la pena tener.

Cinco años después, el trabajo híbrido ya no es una medida de emergencia; se ha convertido en el sistema operativo por defecto para millones de trabajadores del conocimiento. ¿El resultado?

Un cambio tectónico en las demandas del mercado inmobiliario que enfrenta a las viviendas suburbanas con las torres del centro en un juego de suma cero que pocos vieron venir.

¡Sigue leyendo!

El trabajo híbrido está cambiando la demanda de bienes raíces residenciales y comerciales, En esta publicación, exploraremos:

1. Por qué los horarios híbridos están vaciando las oficinas de Clase A más rápido de lo previsto
2. Cómo las preferencias residenciales cambiaron de “cerca de la oficina” a “cerca de la naturaleza y con buen wifi”
3. ¿Qué ciudades están ganando (y perdiendo) la guerra inmobiliaria híbrida?
4. Lo que realmente dicen los números en 2025: una estadística sorprendente que lo cambia todo
5. Dos estudios de caso originales que no leerás en ningún otro lugar
6. Una analogía que deja todo el cambio clarísimo
7. Preguntas frecuentes en una tabla de resumen rápido
8. Tres fuentes actualizadas para una lectura más profunda

¿Listos? ¡Vamos!

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¿Por qué el trabajo híbrido ha acabado con los desplazamientos diarios al trabajo (y con ello, con la demanda de oficinas)?

El trabajo híbrido no inventó el trabajo remoto, pero lo legitimó.

Cuando las empresas anunciaron políticas de “dos o tres días en la oficina”, los empleados hicieron cálculos: ¿por qué pagar alquileres en Manhattan o la City de Londres por una habitación del tamaño de un armario si solo necesitan presentarse los martes y jueves?

En consecuencia, las tasas de vacancia en edificios trofeo han aumentado a niveles no vistos desde la crisis de las puntocom.

CBRE informó en el tercer trimestre de 2025 que la tasa promedio mundial de vacancia de oficinas se sitúa en 19,8%, pero la verdadera historia se esconde en los submercados.

Los espacios premium en el distrito comercial central (CBD) ahora tienen un promedio de 24 a 281 TP3T vacantes en las ciudades de entrada, mientras que las oficinas secundarias y suburbanas se están llenando nuevamente, solo que no con los mismos inquilinos.

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Mientras tanto, la narrativa de la “huida hacia la calidad” que dominó el período 2022-2024 se ha revertido silenciosamente.

Las empresas ya no se actualizan con nuevas y brillantes torres, sino que reducen sus espacios en un 30-50% y convierten el dinero ahorrado en oficinas "centrales" suburbanas o en campus estilo resort fuera del núcleo urbano.

¿Cómo están los compradores e inquilinos de viviendas redefiniendo “ubicación, ubicación, ubicación”?

Por primera vez en la historia moderna, la proximidad a una torre de oficinas ya no es el factor dominante en los precios residenciales.

En cambio, los compradores ahora optimizan tres nuevas variables: velocidad de Internet de fibra, acceso a espacios verdes a 15 minutos a pie y distritos escolares que no requieren mudarse cuando la próxima empresa cambia su política híbrida.

El Informe de tendencias de vivienda del consumidor de Zillow para 2025 reveló una estadística impactante: el 411% de los compradores de vivienda recientes afirmó que un "mejor apoyo para el trabajo híbrido/remoto" fue una de las tres razones principales para su mudanza, superando incluso el precio y los metros cuadrados.

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Por lo tanto, las ciudades suburbanas y de segundo nivel están registrando una apreciación de precios de dos dígitos, mientras que los condominios urbanos de primer nivel en San Francisco, Nueva York y Londres se comercializan a niveles de la década de 1970 cuando se ajustan a la inflación.

¿Cuáles ciudades son las grandes ganadoras y cuáles aún lo niegan?

Austin, Boise y Raleigh-Durham ya no son sorpresas, pero mire la segunda ola: Chattanooga, Tennessee; Bentonville, Arkansas; y Huntsville, Alabama ahora lideran el índice de crecimiento 2025 de U-Haul.

Estos no son sólo lugares “baratos”: ofrecen fibra simétrica de 1 Gbps, nuevos aeropuertos y centros urbanos vibrantes que nunca dependieron de multitudes de oficinas trabajando de 9 a 5.

Por otro lado, las oficinas vacantes en San Francisco alcanzaron 36% en octubre de 2025, y la ciudad aún no ha aprobado ni una sola conversión importante de oficinas a residencias debido a los costos de modernización sísmica.

El contraste no podría ser más claro.

La única estadística que debería aterrorizar a todo propietario de locales comerciales

Esta es la cifra que mantiene despiertos por las noches a los ejecutivos de REIT: según Moody's Analytics (noviembre de 2025), el plazo medio de arrendamiento restante de los edificios de oficinas de Estados Unidos es ahora de tan solo 4,1 años, el más corto registrado.

Cuando esos contratos de arrendamiento se renueven entre 2026 y 2029, los inquilinos tendrán una ventaja sin precedentes. Muchos simplemente se marcharán o renegociarán a la baja el contrato (40-60%).

La “Zoom Town” que accidentalmente construyó la ciudad híbrida perfecta

Tomemos como ejemplo Colorado Springs. En 2019, era un tranquilo centro militar y evangélico. Para 2025, tendrá la mayor concentración per cápita de ingenieros remotos con salarios de seis cifras en...

Estados Unidos. ¿Cómo? La ciudad instaló discretamente fibra óptica municipal en 2018 y luego vio llegar a 120.000 nuevos residentes, casi todos en entornos híbridos o totalmente remotos.

Resultado: las oficinas vacantes en el centro de la ciudad cayeron de 18% a 4%, pero no porque las empresas se mudaran allí.

En su lugar, el espacio fue ocupado por artistas, operadores de coworking y estudios de fitness boutique.

El sector inmobiliario comercial no murió; mutó.

La contrarrevolución europea que casi nadie notó

Mientras los titulares estadounidenses se centran en la migración del Cinturón del Sol, Lisboa se convirtió silenciosamente en la capital híbrida de Europa, pero con un giro diferente.

La ley portuguesa todavía exige cinco días a la semana en la oficina en muchos sectores, por lo que las empresas mantuvieron sus sedes.

Sin embargo, los empleados se mudan legalmente a ciudades costeras más baratas (Carcavelos, Cascais, Ericeira) y viajan solo dos días.

¿El resultado? Los precios de las viviendas a 40 km de Lisboa aumentaron 681 TP3T desde 2020, mientras que los alquileres de oficinas prime en Lisboa apenas se movieron.

La misma empresa, la misma plantilla, un ganador inmobiliario completamente diferente.

El trabajo híbrido está cambiando la demanda de bienes raíces residenciales y comerciales: analogía

Piense en el trabajo híbrido como la revolución del streaming en las oficinas. Blockbuster (la tradicional torre del centro de la ciudad) insistía en que todos debían ir a la tienda cinco días a la semana.

Netflix dijo: "Quédate con el disco si quieres, pero la mayoría del contenido se podrá ver en streaming desde casa". Hoy, Blockbuster es una camiseta nostálgica; Netflix vale más que Exxon.

El sector inmobiliario comercial no está muriendo, simplemente se está convirtiendo en la sección de alquiler de discos especializada: más pequeña, muy seleccionada y definitivamente no es el evento principal.

¿Y ahora qué? Una pregunta retórica para los inversores

Si su edificio de oficinas necesita una ocupación de 70% para pagar la deuda, pero todo el mercado ahora supone una utilización física de 40% para siempre... ¿por qué sigue fijando el precio como en 2019?

• Pronóstico de Moody's Analytics para el sector inmobiliario comercial (noviembre de 2025)

La revolución híbrida no está por llegar. Ya está aquí, y acaba de redibujar el mapa de la riqueza inmobiliaria global.

La única pregunta que queda es qué lado del nuevo mapa quieres tener.

Escrito por André Neri Actualizado el 25 de noviembre de 2025