Consejos para quienes buscan comprar una casa para alquilar

¿Sabías que necesitas un 15% a 25%? depósito para un propiedad de inversiónEsto es mucho más que el 3% para una vivienda principal.

A pesar del mayor costo, el alquiler de propiedades puede ofrecer una buena rentabilidad de la inversión (ROI). Por ejemplo, una rentabilidad del 61% en el primer año es bastante atractiva, superior a la de las acciones y los bonos.

Antes de adentrarte en el mundo inmobiliario, infórmate sobre lo que implica ser propietario. Investiga los precios de los alquileres para calcular tus ingresos.

No olvides incluir costos como mantenimiento, impuestos y honorarios de administración para calcular tu retorno de inversión (ROI). Los expertos recomiendan reservar al menos entre 11.000 y 3.000 dólares del valor anual de la propiedad para mantenimiento y reparaciones.

Comprenda las responsabilidades de ser propietario.

Ser propietario implica tener muchas obligaciones para mantener la vivienda en buen estado y asegurarse de que los inquilinos estén contentos.

Una tarea clave es mantenimiento de propiedadesLas leyes establecen que debes solucionar los problemas críticos en un plazo de tres a siete días y los menos graves en un plazo de 30 días.

Esto cubre la reparación de daños causados por desastres naturales y problemas importantes en los sistemas del hogar, como fallas de plomería y electricidad.

Construir bien relaciones con los inquilinos También es vital. La Ley de Vivienda Justa impide que los propietarios traten injustamente a los inquilinos por motivos de raza, color u otras razones.

Al hablar abiertamente con los inquilinos y resolver sus problemas con rapidez, se puede crear un mejor espacio para vivir para todos.

“Los propietarios están legalmente obligados a dar el aviso correspondiente antes de entrar en una propiedad, y las leyes suelen especificar un aviso de al menos 24 horas.”

Es importante conocer el leyes de alquiler En tu zona. En la mayoría de los lugares dicen que debes avisar a los inquilinos con 30 días de antelación para rescindir un contrato de alquiler mensual.

En 2019, Oregón hizo historia al implementar el control de alquileres, limitando así la forma en que los propietarios pueden desalojar a los inquilinos. California también aprobó una ley en 2019 para controlar los aumentos de alquiler en áreas sin legislación específica al respecto.

Tus responsabilidades pueden variar según la propiedad que poseas. Las casas con jardín requieren más mantenimiento que los apartamentos.

Pero administrar un edificio de apartamentos implica lidiar con más inquilinos y con el mantenimiento. Algunos propietarios, como los gobiernos municipales, gestionan la vivienda asequible en función de los ingresos de las personas.

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Considere las ventajas y desventajas de comprar una propiedad para alquilar.

Pensar en comprar una propiedad para alquilar implica considerar tanto los pros como los contras. Por un lado, puede proporcionarte un flujo constante de ingresos.

Esto te permite ganar dinero incluso mientras trabajas en tu empleo principal. Además, a medida que aumenta el valor de las propiedades, tu inversión podría crecer, incrementando tu patrimonio.

Los bienes raíces suelen considerarse una inversión sólida en comparación con otras opciones.

También existen beneficios fiscales al poseer una propiedad de alquiler. Gracias a la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017, puede deducir el 20% de sus ingresos. ingresos por alquiler si sus ingresos están por debajo de ciertos límites.

Puedes deducir cosas como el seguro, hipoteca intereses, costos de mantenimiento y desgaste. Además, un intercambio 1031 le permite vender una propiedad y comprar otra sin pagar impuestos sobre la ganancia.

“Los bienes inmuebles no se pueden perder ni robar, ni tampoco se pueden llevar. Si se compran con sentido común, se pagan en su totalidad y se administran con el debido cuidado, constituyen una de las inversiones más seguras del mundo.” – Franklin D. Roosevelt

Pero ser propietario no es tarea fácil. Lidiar con inquilinos difíciles supone un gran reto, con problemas como el impago del alquiler, los daños a la propiedad o las exigencias excesivas.

También tendrás que ocuparte del mantenimiento y las reparaciones, que pueden resultar costosas. Por ejemplo, un techo nuevo podría costar entre 12.000 y 15.000 euros.

Y tendrás que mantenerte al día con hipoteca, impuestos y pagos de seguros, que podrían aumentar más rápido que su ingresos por alquiler.

Conseguir un préstamo para una propiedad de alquiler suele implicar un pago inicial mayor que para una vivienda propia. Vender un inmueble rápidamente no es tarea fácil, ni siquiera en un mercado fuerte.

El deterioro del vecindario también podría disminuir su atractivo y valor con el tiempo. Por último, los cambios en las leyes tributarias pueden afectar las ventajas de poseer una propiedad de alquiler, por lo que es importante mantenerse al tanto de estos cambios.

Financiamiento para la compra de su propiedad de alquiler

Invertir en propiedades de alquiler requiere la financiación adecuada. La mayoría de los inversores optan por financiar sus propiedades con hipotecas.

De esta forma, pueden usar su dinero de manera más efectiva. A diferencia de comprar una vivienda principal, préstamos para propiedades de inversión necesito uno más grande depósito, generalmente de 15% a 25%, según el tipo de préstamo.

Obtener la preaprobación para un hipoteca es clave para el éxito. Los prestamistas revisan su puntaje crediticio, la relación deuda-ingresos (DTI) y las reservas de efectivo. Buscan un puntaje crediticio de al menos 620 y una DTI inferior a 45%.

Además, debes tener suficiente efectivo para cubrir tus gastos durante 3 a 6 meses.

Datos recientes muestran que los préstamos convencionales para propiedades de alquiler podrían necesitar un 30%. depósitoSe recomienda una puntuación crediticia de 629 o superior para su aprobación.

Existen diversos tipos de préstamos para propiedades de alquiler, como los convencionales, los de la FHA, los de la VA y los de cartera. Los préstamos de la FHA se pueden utilizar para propiedades de dos a cuatro unidades.

Debes residir en una sola unidad durante un año, y el pago inicial comienza en 3.5% para puntajes de 580 o superiores. Los préstamos VA son para militares y te permiten comprar propiedades de hasta siete unidades, siempre y cuando residas en una de ellas.

Otras opciones de financiación incluyen préstamos con garantía hipotecaria, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), refinanciación con retiro de efectivo y préstamos de capital privado. Estas opciones permiten a los inversores utilizar el capital acumulado en su vivienda u obtener préstamos a corto plazo para comprar propiedades y realizar reformas.

Pero recuerde, los tipos de interés hipotecarios para propiedades de inversión suelen ser entre 0,5 y 0,875 puntos porcentuales más altos que para viviendas principales.

Cuando solicite financiación, esté preparado para mostrar prueba de ingresos por alquilerEsto incluye los contratos de arrendamiento vigentes, el historial de alquileres y las declaraciones de impuestos.

Algunos préstamos permiten incluir los ingresos por alquiler como parte de los ingresos totales. Los prestamistas también podrían solicitar reservas hipotecarias, que podrían equivaler a entre dos y seis meses de pagos.

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Elija la ubicación adecuada para su propiedad de alquiler.

Al elegir la ubicación para su propiedad de alquiler, tenga en cuenta la seguridad, las comodidades, la demanda y el potencial de crecimiento.

Una buena ubicación atrae a buenos inquilinos y mantiene tus ingresos estables. Busca zonas con baja criminalidad, excelentes colegios, transporte público y fácil acceso a tiendas, parques y restaurantes.

Consulta el mercado de alquileres local para ver si hay demanda de propiedades en la zona. Ciudades como Dallas son buenas opciones porque están en crecimiento y tienen un mercado laboral sólido.

Con un alquiler medio de 1787 dólares al mes y un crecimiento de 4071 millones de dólares en el último año, Dallas es una opción sólida. Además, su crecimiento patrimonial a 10 años de 115 521 millones de dólares demuestra que es un buen lugar para invertir en propiedades.

Según un estudio de Bankrate de 2022, el sector inmobiliario es ahora la inversión a largo plazo favorita de los estadounidenses, con una clasificación consistentemente alta desde 2012.

Recuerda que los mejores lugares para crecer no siempre tendrán el mayor flujo de caja al principio. Sin embargo, invertir en áreas como Dallas, con un crecimiento de capital anual del 8,911% (8,911 TP3T), puede ser rentable a largo plazo, incluso si el flujo de caja es menor al inicio.

Al analizar una propiedad en alquiler, utilice un informe de estimación de alquiler para comprobar si el alquiler cubre los gastos y le deja ganancias.

Herramientas como RentSpree te ofrecen estimaciones actualizadas de los precios de alquiler y la tasa de desocupación. Un alquiler demasiado alto puede provocar que las propiedades queden vacías, mientras que un alquiler demasiado bajo significa que podrías tener que cubrir los gastos tú mismo.

Consejos para rentabilizar su propiedad de alquiler

Para que su propiedad de alquiler sea rentable, seleccione cuidadosamente a los inquilinos. Busque inquilinos que paguen a tiempo y cuiden bien la propiedad. Renovar los contratos de arrendamiento anualmente ayuda a mantener la estabilidad de los inquilinos y permite aumentar el alquiler.

En Estados Unidos existen más de 80 millones de viviendas unifamiliares. Este tipo de propiedad es una opción popular entre los inversores.

Calcula gastar alrededor de 1.000 TPM al año en mantenimiento por cada 1.000 pies cuadrados de propiedad. Eso es alrededor de 1.000 TPM por pie cuadrado cada año.

Reserva entre 20% y 30% de tus ingresos por alquiler para mantenimiento, reparaciones y emergencias. Esto te ayudará a estar preparado para gastos inesperados.

Diversificar tus propiedades puede hacer que tus ingresos por alquiler sean más estables y predecibles. Los periodos de desocupación pueden representar un gran riesgo financiero para los propietarios.

Considere la posibilidad de contratar a un administrador de propiedades para que gestione su inmueble. Ellos pueden encargarse de los problemas con los inquilinos, el mantenimiento y el cobro del alquiler.

Este servicio suele costar entre 8% y 12% de sus ingresos por alquiler.

Para que una propiedad de alquiler sea rentable, busca una rentabilidad del 101% sobre tu inversión. Es posible que al principio tu flujo de caja sea menor, pero debería mejorar a medida que pagues la hipoteca y aumentes los alquileres.

Empiece por el alquiler promedio de la zona y ajústelo para cubrir la hipoteca, los impuestos y otros gastos.

Si utilizas estas estrategias y tienes una visión a largo plazo, puedes aumentar tus posibilidades de realizar una inversión rentable en una propiedad de alquiler.

Riesgos y beneficios de invertir en propiedades de alquiler

Invertir en propiedades de alquiler puede traer grandes beneficios y algunos riesgos. Puedes obtener un ingreso estable por alquiler.

Con el tiempo, el valor de su propiedad podría aumentar, especialmente en zonas de alta demanda. Además, el alquiler que recibe no está sujeto a impuestos como los ingresos regulares, y es posible que pueda deducir los intereses de su préstamo.

Pero también es fundamental conocer los riesgos. Los costos de mantenimiento y gestión pueden acumularse, con un promedio de $6,409 al año en 2023.

A veces, el alquiler puede no ser suficiente para cubrir la hipoteca, sobre todo si los precios de los alquileres no suben. Asegúrate de tener suficiente dinero ahorrado para estos gastos.

Las viviendas unifamiliares en el mercado de alquiler muestran rentabilidades anuales medias comparables a las del mercado de valores, con menor volatilidad.

Vender bienes raíces no es fácil y puede resultar costoso tanto comprar como vender. Si un inquilino se marcha, aún tendrá que pagar por la propiedad.

Para minimizar estos riesgos, elige propiedades con menos de 15 años de antigüedad para reducir los costos de mantenimiento. Seleccionar a los inquilinos adecuados con herramientas como TransUnion SmartMove también puede ayudar a retenerlos por más tiempo.

Conocer el mercado local es clave para tener éxito en el sector inmobiliario. Las zonas con altas tasas de desocupación podrían no ser buenas para invertir en alquileres.

Si los propietarios ofrecen incentivos adicionales, podría significar que hay mucha competencia. Diversificar tus propiedades de alquiler puede ayudarte a protegerte de las recesiones económicas en ciertas zonas.

Conclusión

Invertir en propiedades de alquiler puede ser una forma inteligente de ganar dinero. ingresos pasivos y aumenta tu patrimonio. El alquiler medio en junio de 2024 fue $305 más alto que en 2019.

El precio medio de venta de viviendas en EE. UU. alcanzó los 1420.800 dólares en el primer trimestre de 2024. Esto demuestra que el potencial de ganancias es evidente.

Pero es importante conocer las obligaciones y los riesgos de ser propietario antes de empezar. Comprar una casa para alquilar implica un gran desembolso inicial, que suele representar el 20% del valor de la vivienda.

En algunas zonas, las cuotas de la hipoteca pueden ser inferiores al alquiler, pero recuerde tener en cuenta gastos adicionales como el seguro, los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento.

El seguro de vivienda puede ser hasta ocho veces más caro que el seguro de inquilino. Además, hay que pagar los impuestos sobre la propiedad directamente, y no hacerlo puede conllevar la ejecución hipotecaria.

Sin embargo, los propietarios pueden deducir los pagos de intereses y acumular capital a medida que aumenta el valor de la propiedad, algo que los inquilinos no pueden hacer.

Antes de decidir invertir en una propiedad de alquiler, piense en sus finanzas, el mercado y sus planes de futuro.

Investigar a fondo, planificar las finanzas y elegir la propiedad adecuada puede aumentar las probabilidades de éxito.

Tanto si gestionas la propiedad tú mismo como si contratas a un administrador, invertir en propiedades de alquiler requiere mucho tiempo y dinero.

Al considerar las ventajas y desventajas y seguir las mejores prácticas, puede crear una cartera rentable. De esta manera, puede alcanzar sus objetivos financieros a través de ingresos pasivos de tu propiedad de inversión.