Consigli per chi vuole acquistare una casa da affittare

Sapevi che ti serve un 15% a 25%? acconto per un proprietà di investimento? Si tratta di una cifra molto più alta rispetto al 3% per un'abitazione principale.

Nonostante il costo più elevato, gli immobili in affitto possono offrire un buon ritorno sull'investimento (ROI). Ad esempio, un rendimento del 61% nel primo anno è piuttosto allettante, migliore di azioni e obbligazioni.

Prima di lanciarti nel mercato immobiliare, sappi cosa significa essere un locatore. Informati sui prezzi degli affitti per stimare il tuo reddito.

Non dimenticare di includere costi come manutenzione, tasse e spese di gestione per calcolare il ROI. Gli esperti consigliano di accantonare almeno 1% del valore annuo dell'immobile per manutenzione e riparazioni.

Comprendere le responsabilità di essere un proprietario

Essere un proprietario significa avere molti doveri per mantenere il tuo immobile in affitto in buone condizioni e assicurarti che i tuoi inquilini siano soddisfatti.

Un lavoro chiave è manutenzione della proprietàLe leggi stabiliscono che i problemi critici devono essere risolti entro tre-sette giorni, mentre quelli meno gravi entro 30 giorni.

Ciò comprende la riparazione dei danni causati da calamità naturali e gravi problemi agli impianti domestici, come quelli idraulici ed elettrici.

Costruire bene rapporti con gli inquilini è anche fondamentale. Il Fair Housing Act impedisce ai proprietari di trattare gli inquilini in modo ingiusto a causa della loro razza, colore della pelle o altri fattori.

Parlando apertamente con gli inquilini e risolvendo rapidamente i loro problemi, puoi creare un ambiente abitativo migliore per tutti.

"I proprietari sono legalmente obbligati a fornire un preavviso adeguato prima di entrare in una proprietà, e le leggi spesso specificano un preavviso di almeno 24 ore."

È importante conoscere il leggi sugli affitti nella tua zona. Nella maggior parte dei casi è necessario dare agli inquilini un preavviso di 30 giorni per recedere da un contratto di locazione mensile.

L'Oregon ha fatto la storia nel 2019 introducendo il controllo degli affitti, limitando le modalità con cui i proprietari possono sfrattare gli inquilini. Anche la California ha approvato una legge nel 2019 per limitare gli aumenti degli affitti nelle aree in cui non vigono leggi in materia.

I tuoi compiti possono variare in base alla proprietà che possiedi. Le case con prato richiedono più lavori di giardinaggio rispetto agli appartamenti.

Tuttavia, gestire un condominio significa dover gestire più inquilini e più spese di manutenzione. Alcuni proprietari, come le amministrazioni comunali, gestiscono gli alloggi a prezzi accessibili in base al reddito delle persone.

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Considera i pro e i contro dell'acquisto di un immobile in affitto

Valutare l'acquisto di un immobile da affittare significa valutare sia i pro che i contro. Il lato positivo è che può garantire un flusso di reddito costante.

Questo ti consente di guadagnare anche mentre svolgi il tuo lavoro principale. Inoltre, con l'aumento del valore degli immobili, il tuo investimento potrebbe crescere, incrementando il tuo patrimonio.

Spesso il settore immobiliare è considerato un investimento solido rispetto ad altre opzioni.

Ci sono anche vantaggi fiscali nel possedere un immobile in affitto. Grazie al Tax Cuts and Jobs Act del 2017, puoi detrarre 20% del tuo reddito da locazione se il tuo reddito è inferiore a determinati limiti.

Puoi dedurre cose come l'assicurazione, mutuo interessi, costi di manutenzione e usura. Inoltre, uno scambio 1031 consente di vendere un immobile e acquistarne un altro senza pagare tasse sulla plusvalenza.

"Gli immobili non possono essere persi o rubati, né possono essere portati via. Acquistati con buon senso, pagati per intero e gestiti con ragionevole cura, rappresentano l'investimento più sicuro al mondo." – Franklin D. Roosevelt

Ma essere un locatore non è sempre facile. Avere a che fare con inquilini difficili è una grande sfida, con problemi come ritardi nel pagamento dell'affitto, danni o richieste elevate.

Dovrai anche occuparti della manutenzione e delle riparazioni, che possono essere costose. Ad esempio, un nuovo tetto potrebbe costarti $12.000.

E dovrai tenere il passo con mutuo, tasse e pagamenti assicurativi, che potrebbero aumentare più velocemente del tuo reddito da locazione.

Ottenere un prestito per un immobile in affitto spesso significa dover versare una somma maggiore rispetto a quella necessaria per una casa in cui si vive. Gli immobili non sono facili da vendere rapidamente, nemmeno in un mercato forte.

Un declino del quartiere potrebbe anche ridurne l'attrattiva e il valore nel tempo. Infine, le modifiche alle normative fiscali possono influire sui vantaggi di possedere un immobile in affitto, quindi è importante tenersi aggiornati.

Finanziamento dell'acquisto della tua proprietà in affitto

Investire in immobili in affitto richiede il giusto finanziamento. La maggior parte degli investitori sceglie di finanziare i propri immobili con mutui ipotecari.

In questo modo, possono utilizzare il loro denaro in modo più efficace. A differenza dell'acquisto di una casa principale, prestiti per investimenti immobiliari serve uno più grande acconto, solitamente da 15% a 25%, in base al tipo di prestito.

Ottenere la preapprovazione per un mutuo è la chiave del successo. Gli istituti di credito verificano il tuo punteggio di credito, il rapporto debito/reddito (DTI) e le riserve di liquidità. Cercano un punteggio di credito di almeno 620 e un DTI inferiore a 45%.

Inoltre, dovresti avere abbastanza contanti per coprire le spese di 3-6 mesi.

Dati recenti mostrano che i prestiti convenzionali per immobili in affitto potrebbero richiedere un 30% accontoPer l'approvazione si consiglia un punteggio di credito pari o superiore a 629.

Esistono diverse tipologie di mutuo per immobili in affitto, come prestiti convenzionali, FHA, VA e prestiti portfolio. I mutui FHA possono essere utilizzati per immobili da due a quattro unità.

È obbligatorio vivere in un'unità per un anno e l'acconto parte da 3,5% per punteggi pari o superiori a 580. I prestiti VA sono riservati ai militari e consentono di acquistare immobili con un massimo di sette unità, a condizione che si viva in una sola.

Altre opzioni di finanziamento includono prestiti su capitale immobiliare, linee di credito ipotecario (HELOC), rifinanziamento con prelievo di contanti e prestiti hard money. Queste opzioni consentono agli investitori di utilizzare il capitale proprio della propria casa o di ottenere prestiti a breve termine per acquistare immobili e ristrutturarli.

Ma bisogna tenere presente che i tassi dei mutui per gli immobili da investimento sono solitamente più alti dello 0,5-0,875% rispetto a quelli delle case principali.

Quando fai domanda di finanziamento, sii pronto a mostrare la prova di reddito da locazioneCiò include i contratti di locazione in corso, la cronologia degli affitti e le dichiarazioni dei redditi.

Alcuni prestiti consentono di includere il reddito da locazione nel reddito. Gli istituti di credito potrebbero anche richiedere una riserva ipotecaria, che potrebbe corrispondere a rate da due a sei mesi.

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Scegli la posizione giusta per il tuo immobile in affitto

Quando scegli un posto dove affittare la tua proprietà, tieni in considerazione la sicurezza, i servizi, la domanda e il potenziale di crescita.

Un'ottima posizione attrae buoni inquilini e mantiene stabile il tuo reddito. Punta su zone con bassa criminalità, ottime scuole, trasporti pubblici e facile accesso a negozi, parchi e ristoranti.

Controlla il mercato immobiliare locale per verificare se c'è domanda di immobili nella zona. Città come Dallas sono ottime scelte perché sono in crescita e hanno un mercato del lavoro solido.

Con un canone di locazione mediano di 1.787 TP4T al mese e una crescita del 4,071 TP3T nell'ultimo anno, Dallas è un'opzione solida. Inoltre, la crescita del patrimonio netto decennale di 115,521 TP3T dimostra che è un buon posto per gli investimenti immobiliari.

Secondo uno studio di Bankrate del 2022, il settore immobiliare è oggi l'investimento a lungo termine preferito dagli americani, con classifiche costantemente elevate dal 2012.

Ricordate, le aree con i migliori tassi di crescita potrebbero non avere sempre il flusso di cassa più elevato all'inizio. Tuttavia, investire in aree come Dallas, con la sua crescita del capitale proprio di 8,91% in un anno, può essere redditizio nel tempo, anche se il flusso di cassa iniziale è inferiore.

Quando si valuta un immobile in affitto, è opportuno utilizzare un rapporto di stima dell'affitto per verificare se l'affitto copre i costi e consente di ottenere un profitto.

Strumenti come RentSpree forniscono stime aggiornate di affitti e tassi di sfitto. Un affitto troppo alto può lasciare immobili vuoti, mentre un affitto troppo basso potrebbe costringervi a pagare di tasca vostra i costi di affitto.

Suggerimenti per rendere redditizio il tuo immobile in affitto

Per rendere redditizio il tuo immobile in affitto, seleziona attentamente gli inquilini. Cerca inquilini che pagano puntualmente e si prendono cura dell'immobile. Rinnovare i contratti di locazione annualmente aiuta a mantenere stabili gli inquilini e consente aumenti di affitto.

Negli Stati Uniti ci sono oltre 80 milioni di case unifamiliari. Questo tipo di proprietà è una scelta popolare tra gli investitori.

Si prevede di spendere circa $1.000 all'anno in manutenzione per ogni 1.000 piedi quadrati (circa 90 metri quadrati) di proprietà. Ciò equivale a circa $1 per piede quadrato all'anno.

Metti da parte da 20% a 30% del tuo reddito da locazione per manutenzione, riparazioni ed emergenze. Questo ti aiuterà a essere pronto a spese impreviste.

Diversificare gli immobili può rendere i redditi da locazione più stabili e prevedibili. Gli immobili sfitti possono rappresentare un grosso rischio finanziario per i proprietari.

Valuta la possibilità di assumere un amministratore immobiliare per gestire il tuo immobile. Può occuparsi delle questioni relative agli inquilini, della manutenzione e della riscossione degli affitti.

Questo servizio solitamente costa da 8% a 12% del tuo reddito da locazione.

Per un immobile da affittare di successo, punta a un ritorno sull'investimento del 10%. Il flusso di cassa potrebbe essere inferiore all'inizio, ma dovrebbe migliorare man mano che estinguerai il mutuo e aumenterai gli affitti.

Inizia con l'affitto medio locale e adattalo in modo da coprire il mutuo, le tasse e altri costi.

Utilizzando queste strategie e guardando al lungo termine, puoi aumentare le tue possibilità di realizzare un investimento immobiliare redditizio in affitto.

Rischi e benefici degli investimenti immobiliari in affitto

Investire in immobili in affitto può comportare grandi profitti e anche qualche rischio. L'affitto può generare un reddito fisso.

Nel tempo, il valore del tuo immobile potrebbe aumentare, soprattutto nelle zone ad alta domanda. Inoltre, l'affitto che percepisci non è tassato come il reddito fisso e potresti essere in grado di detrarre gli interessi sul tuo prestito.

Ma è fondamentale conoscere anche i rischi. I costi di manutenzione e gestione possono accumularsi, raggiungendo una media di $6.409 all'anno nel 2023.

A volte, l'affitto potrebbe non essere sufficiente a coprire il mutuo, soprattutto se i prezzi degli affitti non aumentano. Assicurati di avere abbastanza soldi da parte per queste spese.

Le case unifamiliari nel mercato degli affitti presentano rendimenti medi annui paragonabili al mercato azionario, con una minore volatilità.

Gli immobili non sono facili da vendere rapidamente e possono essere costosi da acquistare e vendere. Se un inquilino se ne va, dovrai comunque pagare l'immobile.

Per ridurre questi rischi, scegliete immobili con meno di 15 anni per ridurre la manutenzione. Scegliere gli inquilini giusti con strumenti come TransUnion SmartMove può anche aiutarvi a mantenerli più a lungo.

Conoscere il mercato locale è fondamentale per avere successo nel settore immobiliare. Le zone con alti tassi di sfitto potrebbero non essere adatte agli investimenti immobiliari.

Se i proprietari offrono incentivi extra, potrebbe significare che c'è molta concorrenza. Distribuire gli immobili in affitto su più livelli può aiutarti a proteggerti dalle crisi economiche in alcune zone.

Conclusione

Investire in immobili in affitto può essere un modo intelligente per guadagnare reddito passivo e fai crescere il tuo patrimonio. L'affitto mediano a giugno 2024 era $305 più alto rispetto al 2019.

Il prezzo mediano di vendita delle case negli Stati Uniti ha raggiunto $420.800 nel primo trimestre del 2024. Ciò dimostra che il potenziale di profitto è evidente.

Ma è importante conoscere i doveri e i rischi del locatore prima di iniziare. Acquistare una casa per affittarla comporta un costo iniziale elevato, spesso pari al 20% del valore dell'immobile.

In alcune zone le rate del mutuo potrebbero essere inferiori all'affitto, ma ricordatevi di considerare costi aggiuntivi come assicurazione, tasse sulla proprietà e manutenzione.

L'assicurazione sulla casa può essere fino a otto volte più costosa di quella per gli inquilini. Inoltre, bisogna pagare direttamente le tasse sulla proprietà, e il mancato pagamento può portare al pignoramento.

Tuttavia, i proprietari di casa possono detrarre gli interessi e guadagnare capitale man mano che il valore della proprietà aumenta, cosa che gli affittuari non possono fare.

Prima di decidere di investire in un immobile in affitto, pensa alle tue finanze, al mercato e ai tuoi progetti futuri.

Fare i compiti, pianificare le proprie finanze e scegliere la proprietà giusta può aumentare le probabilità di successo.

Che si gestisca l'immobile da soli o si assuma un amministratore, investire in un immobile in affitto richiede molto tempo e denaro.

Considerando i pro e i contro e seguendo le best practice, puoi creare un portafoglio redditizio. In questo modo, puoi raggiungere i tuoi obiettivi finanziari attraverso reddito passivo dal tuo proprietà di investimento.