Come il lavoro ibrido sta cambiando la domanda di immobili residenziali e commerciali

Il lavoro ibrido sta cambiando la domanda di immobili residenziali rispetto a quelli commerciali!

La pandemia non ha cambiato solo il luogo in cui lavoriamo, ma ha anche riscritto le regole su dove vogliamo vivere e su che tipo di ufficio vale davvero la pena possedere.

Cinque anni dopo, il lavoro ibrido non è più una misura di emergenza; è diventato il sistema operativo predefinito per milioni di lavoratori della conoscenza. Il risultato?

Un cambiamento radicale nelle esigenze immobiliari che metterà a confronto le case in periferia con le torri del centro città in un gioco a somma zero che pochi si aspettavano.

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Il lavoro ibrido sta cambiando la domanda di immobili residenziali rispetto a quelli commerciali, In questo post esploreremo:

1. Perché gli orari ibridi stanno svuotando gli uffici di Classe A più velocemente di quanto chiunque avesse previsto
2. Come le preferenze residenziali sono passate da "vicino all'ufficio" a "vicino alla natura e con un buon Wi-Fi"
3. Quali città stanno vincendo (e perdendo) la guerra immobiliare ibrida
4. Cosa dicono realmente i numeri nel 2025: una statistica sorprendente che cambia tutto
5. Due casi di studio originali che non leggerai da nessun'altra parte
6. Un'analogia che rende l'intero cambiamento cristallino
7. Domande frequenti in una tabella di rapida consultazione
8. Tre fonti aggiornate per una lettura più approfondita

Pronti? Andiamo.

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Perché il lavoro ibrido ha ucciso gli spostamenti quotidiani (e con esso la domanda di uffici)?

Il lavoro ibrido non ha inventato il lavoro a distanza, ma lo ha legittimato.

Quando le aziende hanno annunciato la politica di "due o tre giorni in ufficio", i dipendenti hanno fatto i calcoli: perché pagare l'affitto di Manhattan o della City di Londra per una camera da letto grande quanto un armadio se bisogna presentarsi solo il martedì e il giovedì?

Di conseguenza, i tassi di posti vacanti negli edifici di pregio sono aumentati a livelli mai visti dai tempi della crisi delle dot-com.

Nel terzo trimestre del 2025, CBRE ha riferito che il tasso medio globale di posti vacanti negli uffici si attesta a 19,8%, ma la vera questione si nasconde nei sottomercati.

Gli spazi di pregio del CBD (quartiere centrale degli affari) ora sono in media 24-28% vuoti nelle città di accesso, mentre gli uffici secondari e suburbani si stanno riempiendo di nuovo, ma non con gli stessi inquilini.

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Nel frattempo, la narrazione della “fuga verso la qualità” che ha dominato il periodo 2022-2024 è stata silenziosamente invertita.

Le aziende non si stanno più trasferendo in torri nuove e scintillanti; stanno riducendo la superficie occupata di 30-50% e trasformando il denaro risparmiato in uffici "hub" suburbani o campus in stile resort fuori dal centro urbano.

In che modo acquirenti e affittuari di case stanno ridefinendo il concetto di "posizione, posizione, posizione"?

Per la prima volta nella storia moderna, la vicinanza a un grattacielo per uffici non è più il fattore determinante nella determinazione dei prezzi degli immobili residenziali.

Invece, gli acquirenti ora ottimizzano tre nuove variabili: la velocità della fibra ottica, l'accesso a spazi verdi raggiungibili in 15 minuti a piedi e i distretti scolastici che non richiedono di spostarsi quando la prossima azienda modifica la propria politica ibrida.

Il rapporto 2025 Consumer Housing Trends di Zillow ha rivelato una statistica esplosiva: il 41% dei recenti acquirenti di case ha dichiarato che "un migliore supporto per il lavoro ibrido/da remoto" è stato uno dei tre motivi principali del loro trasferimento, superando persino il prezzo e la metratura.

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Pertanto, le città extraurbane e di seconda fascia stanno registrando un aumento dei prezzi a due cifre, mentre i condomini urbani di lusso a San Francisco, New York e Londra si attestano sui livelli degli anni '70, se adeguati all'inflazione.

Quali sono le città che hanno vinto di più e quali sono ancora in fase di negazione?

Austin, Boise e Raleigh-Durham non sono più una sorpresa, ma diamo un'occhiata alla seconda ondata: Chattanooga, Tennessee; Bentonville, Arkansas; e Huntsville, Alabama ora guidano l'indice di crescita di U-Haul per il 2025.

Non si tratta solo di posti "economici": offrono fibra simmetrica da 1 Gbps, nuovi aeroporti e centri cittadini vivaci che non hanno mai fatto affidamento su uffici affollati dalle 9 alle 5.

D'altro canto, a San Francisco gli uffici vacanti hanno raggiunto quota 36% nell'ottobre 2025 e la città non ha ancora approvato una sola importante conversione da uffici a residenze a causa dei costi di adeguamento sismico.

Il contrasto non potrebbe essere più netto.

L'unica statistica che dovrebbe terrorizzare ogni proprietario di immobili commerciali

Ecco il numero che tiene svegli i dirigenti dei REIT: secondo Moody's Analytics (novembre 2025), la durata media residua dei contratti di locazione degli edifici adibiti a uffici negli Stati Uniti è ora di soli 4,1 anni, la più breve mai registrata.

Quando i contratti di locazione saranno rinnovati tra il 2026 e il 2029, gli inquilini avranno un vantaggio senza precedenti. Molti semplicemente se ne andranno o rinegozieranno al ribasso del 40-60%.

La “Zoom Town” che ha costruito accidentalmente la città ibrida perfetta

Prendiamo Colorado Springs. Nel 2019 era un tranquillo centro militare ed evangelico. Nel 2025 ha la più alta concentrazione pro capite di ingegneri remoti a sei cifre in tutto il mondo.

America. Come? La città ha installato silenziosamente la fibra ottica nel 2018, per poi assistere all'arrivo di 120.000 nuovi residenti, quasi tutti residenti in zone ibride o completamente isolate.

Risultato: i posti vacanti negli uffici del centro città sono scesi da 18% a 4%, ma non perché le aziende si siano trasferite lì.

Al loro posto hanno preso posto artisti, operatori di co-working e centri fitness di nicchia.

Il settore immobiliare commerciale non è morto: è mutato.

La controrivoluzione europea che quasi nessuno notò

Mentre i titoli dei giornali americani si concentrano sulla migrazione della Sun Belt, Lisbona è diventata silenziosamente la capitale ibrida d'Europa, ma con una svolta.

La legge portoghese prevede ancora che in molti settori si debba lavorare in ufficio cinque giorni alla settimana, per cui le aziende hanno mantenuto la sede centrale.

Tuttavia, i dipendenti si sono trasferiti legalmente in città costiere più economiche (Carcavelos, Cascais, Ericeira) e impiegano solo due giorni per arrivare lì.

Il risultato? I prezzi delle abitazioni entro 40 km da Lisbona sono aumentati di 68% dal 2020, mentre gli affitti degli uffici più prestigiosi di Lisbona sono rimasti pressoché invariati.

Stessa azienda, stesso organico, vincitore del concorso immobiliare completamente diverso.

Il lavoro ibrido sta cambiando la domanda di immobili residenziali e commerciali: analogia

Pensate al lavoro ibrido come alla rivoluzione dello streaming negli uffici. Blockbuster (la tradizionale torre del CBD) insiste sul fatto che tutti dovevano recarsi in negozio cinque giorni a settimana.

Netflix ha detto: "Tieni il disco se vuoi, ma la maggior parte dei contenuti sarà disponibile in streaming da casa". Oggi Blockbuster è una maglietta nostalgica; Netflix vale più di Exxon.

Il mercato immobiliare commerciale non sta morendo, sta solo diventando la sezione specializzata nel noleggio di dischi: più piccola, molto curata e sicuramente non l'evento principale.

E adesso cosa succede? Una domanda retorica per gli investitori

Se il tuo edificio per uffici necessita di un'occupazione di 70% per onorare il debito, ma l'intero mercato ora presuppone un utilizzo fisico di 40% per sempre... perché continui a fissarne il prezzo come nel 2019?

• Previsioni CRE di Moody's Analytics per novembre 2025

La rivoluzione ibrida non è in arrivo. È già qui, e ha appena ridisegnato la mappa della ricchezza immobiliare globale.

L'unica domanda rimasta è quale lato della nuova mappa vuoi possedere.

Scritto da André Neri Aggiornato il 25 novembre 2025