Investire nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani: rischi e ricompense

Investire nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani!

Quando la maggior parte degli investitori pensa al settore immobiliare, la mente va subito agli scintillanti skyline di New York, Londra o Dubai.

Eppure, silenziosamente, una storia diversa si sta svolgendo nelle città del “secondo anello” e nei corridoi suburbani che le circondano.

Investire nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani non è più un piano di riserva, ma è diventata una delle strategie più dibattute tra gli investitori più sofisticati nel 2025. Perché?

Perché la matematica, la demografia e i macro trend si stanno finalmente allineando in modi che mettono in discussione tutto ciò che un tempo credevamo sulle posizioni "prime".

Investire nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani, In questo post scoprirai:

1. Cosa sono esattamente i mercati secondari/di secondo livello/suburbani nel contesto odierno?
2. Perché i flussi di capitale si stanno spostando verso questi mercati proprio ora?
3. Quali sono le ricompense reali (con numeri reali e casi di studio originali)?
4. Dove si nascondono i veri rischi e quanto sono grandi?
5. Come possono gli investitori misurare effettivamente il rapporto rischio/rendimento prima di firmare l'assegno?
6. Domande frequenti (in una comoda tabella)

Cominciamo.

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Cosa sono i mercati secondari/di secondo livello/suburbani nel 2025?

Tradizionalmente, gli operatori immobiliari etichettavano come "secondari" tutti i mercati al di fuori dei primi 6-10 gateway globali. Questa definizione è ormai obsoleta.

Oggi, un mercato di livello 2 è meglio compreso come qualsiasi luogo che combina crescita demografica superiore alla media nazionale, il reddito familiare medio aumenta più velocemente dell'inflazione, E tassi di posti vacanti commerciali inferiori a 12 %—ma passa ancora inosservato alla maggior parte dei capitali istituzionali.

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Pensate a Raleigh-Durham (USA), Braga (Portogallo), Lipsia (Germania), Pune (India) o alla periferia occidentale di Sydney.

Nel frattempo, i mercati suburbani si sono trasformati da quartieri residenziali in veri e propri meccanismi economici grazie al lavoro ibrido, alla logistica dell'e-commerce e ai poli scientifici che si spostano dai centri più costosi.

La distinzione tra "città di secondo livello" e "sobborgo di prima categoria" si sta assottigliando, ed è proprio in questa sfocatura che risiede l'opportunità.

In breve, investire nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani significa ora scommettere su luoghi che hanno già una massa critica, ma che continuano a essere scambiati con sconti del 30-50% % rispetto alle città di accesso.

Perché all'improvviso il denaro affluisce in questi mercati?

Tra il 2021 e il 2025 si sono scontrate tre forze inarrestabili:

In primo luogo, il lavoro da remoto e ibrido ha aumentato in modo permanente la “tolleranza alla posizione” dei lavoratori della conoscenza.

In secondo luogo, il reshoring della catena di approvvigionamento ha spinto i produttori e le aziende di logistica a cercare terreni più economici e meno congestionati, spesso a 45-90 minuti di distanza dagli hub di primo livello.

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In terzo luogo, gli investitori istituzionali si scontrano con i muri di allocazione nei mercati principali: i tassi di capitalizzazione a Manhattan o nel centro di Londra si aggirano intorno ai minimi storici (2,5–4 %), rendendo i rendimenti futuri matematicamente sfidanti.

Di conseguenza, fondi pensione, REIT e gruppi di private equity si sono messi alla ricerca del prossimo momento "Nashville 2015". Il risultato?

Secondo Preqin, il capitale raccolto per le strategie immobiliari delle "città emergenti" è aumentato del 68 1TP3Q tra il 2022 e il 2024.

Quali ricompense possono realmente aspettarsi gli investitori?

Ricompensa numero uno: sanità del flusso di cassaIn molti mercati di livello 2 è ancora possibile acquistare asset multifamiliari o industriali con rendimenti senza leva finanziaria pari a 6-8 %, numeri che semplicemente non esistono più nei mercati di livello 1.

Ricompensa numero due: apprezzamento forzato attraverso venti favorevoli demografici.

Tra il 2020 e il 2024, le contee degli Stati Uniti classificate come “extraurbane” hanno aumentato la popolazione 2,7 volte più velocemente rispetto alle contee urbane centrali (US Census Bureau, 2024).

Esempio originale 1 – Conversione industriale di Lipsia-Grünau (Germania)

Nel 2021, un family office con sede a Berlino ha acquistato per 38 €/mq una tipografia abbandonata degli anni '80 nella periferia occidentale di Lipsia.

Nel 2024, dopo averlo convertito in logistica dell'ultimo miglio per un importante operatore di e-commerce, l'asset è stato rivalutato a 192 €/mq, con un IRR superiore a 29 % in tre anni.

L'elemento scatenante? La nuova gigafactory di batterie per veicoli elettrici della Volkswagen a 25 km di distanza e l'hub regionale di Amazon che sceglie lo stesso micro-mercato.

Esempio originale 2 – Studio medico “Triangle” di Raleigh-Durham (USA)

All'inizio del 2022, uno sviluppatore statunitense di medie dimensioni ha acquistato 22 acri di terreno grezzo vicino a Fuquay-Varina (30 minuti a sud del Research Triangle Park).

Costruirono edifici speculativi per studi medici, ancorati alle cliniche ambulatoriali Duke Health e WakeMed.

Gli accordi di vendita e riaffitto stipulati nel 2025 hanno generato un multiplo del capitale proprio pari a 2,1x in meno di quattro anni, trainato esclusivamente dall'abbandono da parte dei datori di lavoro del settore sanitario degli affitti di $70–90/sqf nel centro.

Ecco una rapida tabella di confronto tra le metriche gateway e secondarie/suburbane (dati aggregati 2024-2025 da CBRE, JLL e fonti locali):

I numeri non mentono: stai letteralmente acquistando le stesse tendenze demografiche ed economiche, con un forte sconto.

Dove si nascondono realmente i rischi quando si investe nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani?

Ora la scomoda verità. Non tutte le "prossime grandi novità" diventano la prossima Austin.

Rischio uno: siccità di liquiditàQuando il sentiment cambia, i mercati di secondo livello possono bloccarsi più velocemente di quelli di primo livello.

Nel periodo 2009-2011, in alcune città secondarie degli Stati Uniti il volume delle transazioni è sceso del 90%, mentre a Manhattan si registravano ancora scambi.

Rischio due: dipendenza da un unico datore di lavoroImmaginate di puntare tutto sul nuovo stabilimento Intel a Columbus, Ohio, e poi di assistere agli incredibili ritardi annunciati nel 2025.

Interi sottomercati possono oscillare del 15-20% in base a una decisione aziendale.

Rischio tre: ritardo infrastrutturaleL'alta velocità ferroviaria, l'espansione degli aeroporti o la diffusione della fibra ottica spesso ritardano gli investimenti privati per 5-10 anni.

Gli investitori che arrivano troppo presto possono trovarsi ad affrontare una chiusura del contratto di locazione estremamente lenta.

Ed ecco l'analogia che fa sempre riflettere i miei clienti istituzionali: investire nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani è come essere il primo esploratore a rivendicare un giacimento aurifero in una nuova catena montuosa.

Se la miniera d'oro è davvero lì, diventi una leggenda. Ma se il rapporto di analisi era troppo ottimistico, ti ritrovi a trasportare attrezzature su per una collina molto costosa, senza una via di ritorno facile.

Quindi, come si fa a non diventare quel racconto ammonitore?

Come fanno gli investitori più esperti a ridurre il rischio di queste scommesse?

I giocatori di successo utilizzano tre filtri non ovvi:

1. Punteggio di diversificazione dell'inquilino di ancoraggio – Prima di impegnarsi a investire in azioni, richiedono almeno quattro datori di lavoro indipendenti tra loro, appartenenti alle aziende Fortune 1000, entro un raggio di 45 minuti di macchina.
2. Calendario degli impegni infrastrutturali – Acquistano solo dove il governo locale ha già emesso obbligazioni o stipulato contratti PPP per il prossimo grande progetto stradale/ferroviario/aeroportuale (non solo “nel piano generale”).
3. Test di stress sul tasso di capitalizzazione di uscita – Sottoscrivono ogni operazione presumendo che il tasso di capitalizzazione di uscita sarà superiore di 100-150 punti base rispetto a quello attuale. Se l'IRR supera ancora 15 %, procedono.

Fate questi compiti e la probabilità che si verifichi un evento doloroso in termini di liquidità diminuirà drasticamente.

Questa strategia è adatta a te in questo momento?

Ecco la domanda retorica che pongo a ogni investitore che sbava per i tassi di capitalizzazione 7 % in qualche sobborgo in rapida crescita: se questo mercato è davvero la "prossima grande novità", perché Blackstone o Brookfield non ne hanno ancora acquistato la metà?

La risposta onesta nel 2025: lo hanno fatto, ma sono ancora agli inizi e c'è spazio per un agile capitale privato per cavalcare la stessa onda, a patto di rispettare i rischi.

Investire nei mercati secondari/di secondo livello/suburbani: risposte ai dubbi più frequenti

Collegamenti:

1. Rapporto CBRE sulle città future (settembre 2025)

2. Urban Land Institute (ULI) e PwC Emerging Trends in Real Estate® 2025

3. Rapporto globale Preqin: Immobiliare 2025

Scritto da André Neri Aggiornato il 4 dicembre 2025