Consigli per chi vuole acquistare una casa in affitto

Sapevi che ti serve un 15% a 25%? acconto per un proprietà di investimento? Si tratta di una cifra molto più alta rispetto al 3% per un'abitazione principale.

Nonostante i costi più elevati, gli immobili in affitto possono garantire un buon ritorno sull'investimento (ROI). Ad esempio, un rendimento del 6% nel primo anno è piuttosto allettante, migliore di azioni e obbligazioni.

Prima di lanciarti nel mercato immobiliare, devi sapere cosa significa essere un locatore. Guarda i prezzi degli affitti per stimare il tuo reddito.

Non dimenticare di includere costi quali manutenzione, tasse e commissioni di gestione per calcolare il ROI. Gli esperti consigliano di accantonare almeno 1% del valore annuale della proprietà per la manutenzione e le riparazioni.

Comprendere le responsabilità di essere un locatore

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Consigli per chi vuole acquistare una casa in affitto

Essere un locatore significa avere molti doveri: mantenere il tuo immobile in affitto in buone condizioni e assicurarti che i tuoi inquilini siano soddisfatti.

Un lavoro chiave è manutenzione della proprietà. Le leggi stabiliscono che i problemi critici devono essere risolti entro tre-sette giorni, mentre quelli meno gravi entro 30 giorni.

Ciò comprende la riparazione dei danni causati da calamità naturali e gravi problemi agli impianti domestici, come quelli idraulici ed elettrici.

Costruire bene relazioni con gli inquilini è anche vitale. Il Fair Housing Act impedisce ai proprietari di trattare gli inquilini in modo ingiusto a causa della loro razza, colore della pelle o altri fattori.

Parlando apertamente con gli inquilini e risolvendo rapidamente i loro problemi, puoi creare un ambiente abitativo migliore per tutti.

"I proprietari sono legalmente obbligati a fornire un preavviso adeguato prima di entrare in una proprietà, con statuti che spesso specificano un preavviso di almeno 24 ore."

È importante conoscere il leggi sugli affitti nella tua zona. Nella maggior parte dei casi è necessario dare agli inquilini un preavviso di 30 giorni per recedere da un contratto di locazione mensile.

L'Oregon ha fatto la storia nel 2019 introducendo il controllo degli affitti, limitando il modo in cui i proprietari possono sfrattare gli inquilini. Nel 2019 la California ha inoltre approvato una legge per controllare gli aumenti degli affitti nelle aree in cui non vi sono leggi in materia.

I tuoi doveri possono cambiare in base alla proprietà che possiedi. Le case con prato necessitano di più lavori di giardinaggio rispetto agli appartamenti.

Tuttavia, gestire un condominio significa avere a che fare con più inquilini e con la relativa manutenzione. Alcuni proprietari, come le amministrazioni comunali, gestiscono gli alloggi a prezzi accessibili in base al reddito delle persone.

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Considera i pro e i contro dell'acquisto di un immobile in affitto

Quando si pensa di acquistare un immobile da affittare, bisogna considerare sia gli aspetti positivi che quelli negativi. Il lato positivo è che può garantirti un flusso di entrate costante.

In questo modo puoi guadagnare denaro anche mentre svolgi il tuo lavoro principale. Inoltre, con l'aumento del valore degli immobili, il tuo investimento potrebbe crescere, incrementando il tuo patrimonio.

Spesso il settore immobiliare è considerato un investimento solido rispetto ad altre opzioni.

Possedere un immobile in affitto comporta anche dei vantaggi fiscali. Grazie al Tax Cuts and Jobs Act del 2017, puoi detrarre 20% del tuo reddito da locazione se il tuo reddito è al di sotto di determinati limiti.

Puoi dedurre cose come l'assicurazione, mutuo interessi, costi di manutenzione e usura. Inoltre, uno scambio 1031 ti consente di vendere una proprietà e acquistarne un'altra senza pagare le tasse sulla plusvalenza.

“I beni immobili non possono essere persi o rubati, né possono essere portati via. Acquistato con buon senso, pagato per intero e gestito con ragionevole cura, è probabilmente l'investimento più sicuro al mondo". –Franklin D. Roosevelt

Ma essere un locatore non è poi così facile. Avere a che fare con inquilini difficili è una grande sfida, con problemi come ritardi nel pagamento dell'affitto, danni o richieste elevate.

Dovrai anche occuparti della manutenzione e delle riparazioni, che possono risultare costose. Ad esempio, un nuovo tetto potrebbe costare $12.000.

E dovrai tenere il passo con mutuo, tasse e pagamenti assicurativi, che potrebbero aumentare più velocemente del tuo reddito da locazione.

Ottenere un prestito per un immobile in affitto spesso significa dover versare una somma maggiore rispetto a quella necessaria per una casa in cui si vive. Non è facile vendere rapidamente gli immobili, nemmeno in un mercato favorevole.

Un declino del quartiere potrebbe anche ridurne l'attrattiva e il valore nel tempo. Infine, le modifiche alle normative fiscali possono influire sui vantaggi derivanti dal possedere un immobile in affitto, quindi è importante tenersi aggiornati su questi cambiamenti.

Finanziamento dell'acquisto della tua proprietà in affitto

Consigli per chi vuole acquistare una casa in affitto

Per investire in immobili in affitto è necessario il giusto finanziamento. La maggior parte degli investitori sceglie di finanziare i propri immobili con mutui.

In questo modo potranno utilizzare il loro denaro in modo più efficace. A differenza dell'acquisto di una casa principale, prestiti per investimenti immobiliari serve una cosa più grande acconto, solitamente da 15% a 25%, in base al tipo di prestito.

Ottenere la pre-approvazione per un mutuo è la chiave del successo. Gli istituti di credito verificano il tuo punteggio di credito, il rapporto debito/reddito (DTI) e le riserve di cassa. Cercano un punteggio di credito di almeno 620 e un DTI inferiore a 45%.

Inoltre, dovresti avere abbastanza contanti per coprire le spese di 3-6 mesi.

Dati recenti mostrano che i prestiti convenzionali per immobili in affitto potrebbero richiedere un 30% acconto. Per l'approvazione è consigliato un punteggio di credito pari o superiore a 629.

Esistono molti tipi di prestiti per gli immobili in affitto, come prestiti convenzionali, FHA, VA e prestiti di portafoglio. I prestiti FHA possono essere utilizzati per immobili con due o quattro unità.

È obbligatorio vivere in un'unità per un anno e l'acconto parte da 3,5% per punteggi pari o superiori a 580. I prestiti VA sono riservati ai militari e consentono di acquistare immobili con un massimo di sette unità, a patto che si viva in una di esse.

Altre opzioni di finanziamento includono prestiti su capitale immobiliare, linee di credito ipotecario (HELOC), rifinanziamenti con prelievo di contanti e prestiti hard money. Queste opzioni consentono agli investitori di utilizzare il capitale investito nella propria casa o di ottenere prestiti a breve termine per acquistare immobili ed effettuare ristrutturazioni.

Ma bisogna tenere presente che i tassi dei mutui per gli immobili da investimento sono solitamente più alti dello 0,5-0,875% rispetto a quelli delle abitazioni principali.

Quando fai domanda di finanziamento, sii pronto a mostrare la prova di reddito da locazione. Ciò include contratti di locazione correnti, cronologia degli affitti e dichiarazioni dei redditi.

Con alcuni prestiti puoi conteggiare il reddito da locazione come parte del tuo reddito. Gli istituti di credito potrebbero anche richiedere delle riserve per il mutuo, che potrebbero corrispondere a due o sei mesi di rate.

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Scegli la posizione giusta per la tua proprietà in affitto

Quando scegli un posto dove affittare la tua proprietà, tieni in considerazione la sicurezza, i servizi, la domanda e il potenziale di crescita.

Un'ottima posizione attrae buoni inquilini e mantiene stabile il tuo reddito. Scegliete luoghi con un basso tasso di criminalità, ottime scuole, trasporti pubblici e facile accesso a negozi, parchi e ristoranti.

Controlla il mercato degli affitti locale per vedere se c'è domanda di immobili nella zona. Città come Dallas sono delle buone scelte perché sono in crescita e hanno un mercato del lavoro solido.

Con un affitto medio di $1.787 al mese e una crescita di 4.07% nell'ultimo anno, Dallas è una scelta solida. Inoltre, la crescita del capitale proprio di 115.52% negli ultimi 10 anni dimostra che si tratta di un buon posto per gli investimenti immobiliari.

Secondo uno studio di Bankrate del 2022, il settore immobiliare è oggi l'investimento a lungo termine preferito dagli americani, con classifiche costantemente elevate dal 2012.

Tieni presente che i punti migliori per la crescita potrebbero non avere sempre il flusso di cassa più elevato all'inizio. Tuttavia, investire in aree come Dallas, con una crescita del capitale proprio pari a 8,91% in 1 anno, può rivelarsi redditizio nel tempo, anche se il flusso di cassa iniziale è inferiore.

Quando si valuta un immobile in affitto, è opportuno utilizzare una stima dell'affitto per verificare se copre i costi e consente di ottenere un profitto.

Strumenti come RentSpree forniscono stime aggiornate sui prezzi degli affitti e dei posti vacanti. Un affitto troppo alto può lasciare gli immobili vuoti, mentre un affitto troppo basso potrebbe significare dover sostenere di tasca propria i costi dell'affitto.

Suggerimenti per rendere redditizio il tuo immobile in affitto

Per far sì che il tuo immobile in affitto sia redditizio, seleziona attentamente gli inquilini. Cercate inquilini che pagano puntualmente e si prendono cura dell'immobile. Rinnovare annualmente i contratti di locazione aiuta a mantenere stabili gli inquilini e consente aumenti degli affitti.

Negli Stati Uniti ci sono oltre 80 milioni di case unifamiliari. Questa tipologia di immobile è una scelta popolare tra gli investitori.

Si prevede di spendere circa $1.000 all'anno in manutenzione per ogni 1.000 piedi quadrati di proprietà. Ciò equivale a circa $1 per piede quadrato all'anno.

Metti da parte da 20% a 30% del tuo reddito da affitto per manutenzione, riparazioni ed emergenze. Questo ti aiuta a essere preparato per spese impreviste.

Diversificare i tuoi immobili può rendere i tuoi redditi da locazione più stabili e prevedibili. Gli spazi vacanti possono rappresentare un grosso rischio finanziario per i proprietari.

Prendi in considerazione l'idea di assumere un amministratore immobiliare per gestire il tuo immobile. Possono gestire le problematiche relative agli inquilini, la manutenzione e la riscossione degli affitti.

Questo servizio solitamente costa da 8% a 12% del reddito da locazione.

Per un immobile in affitto di successo, punta a un ritorno sull'investimento pari a 10%. All'inizio il flusso di cassa potrebbe essere più basso, ma dovrebbe migliorare man mano che estinguerai il mutuo e aumenterai gli affitti.

Inizia con l'affitto medio locale e adattalo in modo da coprire il mutuo, le tasse e altri costi.

Utilizzando queste strategie e guardando al lungo termine, puoi aumentare le tue possibilità di realizzare un investimento immobiliare redditizio in affitto.

Rischi e benefici degli investimenti in immobili in affitto

Investire in immobili in affitto può comportare grandi ricompense, ma anche alcuni rischi. Puoi guadagnare un reddito fisso dall'affitto.

Nel corso del tempo, il valore del tuo immobile potrebbe aumentare, soprattutto nelle zone in cui la domanda è elevata. Inoltre, l'affitto che ricevi non è tassato come il reddito normale e potresti riuscire a detrarre gli interessi sul tuo prestito.

Ma è fondamentale conoscere anche i rischi. I costi di manutenzione e gestione possono accumularsi, arrivando in media a $6.409 all'anno nel 2023.

A volte l'affitto potrebbe non essere sufficiente a coprire il mutuo, soprattutto se i prezzi degli affitti non aumentano. Assicuratevi di avere abbastanza denaro da parte per queste spese.

Le case unifamiliari sul mercato degli affitti presentano rendimenti annui medi paragonabili al mercato azionario, con una minore volatilità.

Gli immobili non sono facili da vendere rapidamente e possono essere costosi da acquistare e vendere. Se un inquilino se ne va, dovrai comunque pagare l'immobile.

Per ridurre al minimo questi rischi, è opportuno scegliere immobili con meno di 15 anni di età, in modo da ridurre la manutenzione. Anche scegliere gli inquilini giusti con strumenti come TransUnion SmartMove può aiutare a mantenerli più a lungo.

Conoscere il mercato locale è fondamentale per avere successo nel settore immobiliare. Le zone con alti tassi di posti vacanti potrebbero non essere adatte agli investimenti in affitto.

Se i proprietari offrono incentivi extra, potrebbe significare che c'è molta concorrenza. Distribuire gli immobili in affitto può aiutarti a proteggerti dalle crisi economiche in determinate aree.

Conclusione

Investire in immobili in affitto può essere un modo intelligente per guadagnare reddito passivo e fai crescere la tua ricchezza. L'affitto medio a giugno 2024 era $305 più alto rispetto al 2019.

Il prezzo medio di vendita delle case negli Stati Uniti ha raggiunto $420.800 nel primo trimestre del 2024. Ciò dimostra che il potenziale di profitto è chiaro.

Ma prima di iniziare è importante conoscere i doveri e i rischi del locatore. Acquistare una casa per affittarla comporta una spesa iniziale elevata, spesso pari al 20% del valore dell'immobile.

In alcune zone le rate del mutuo potrebbero essere inferiori all'affitto, ma ricordatevi di considerare costi aggiuntivi come assicurazione, tasse sulla proprietà e manutenzione.

L'assicurazione per la casa può essere fino a otto volte più costosa dell'assicurazione per gli inquilini. Bisogna inoltre pagare direttamente le tasse sulla proprietà e il mancato pagamento può portare al pignoramento dell'immobile.

Tuttavia, i proprietari di casa possono detrarre gli interessi e guadagnare capitale man mano che il valore dell'immobile aumenta, cosa che gli affittuari non possono fare.

Prima di decidere di investire in un immobile in affitto, pensa alle tue finanze, al mercato e ai tuoi progetti futuri.

Fare i compiti, pianificare le finanze e scegliere la proprietà giusta può aumentare le probabilità di successo.

Che si gestisca personalmente la proprietà o si assuma un amministratore, investire in un immobile in affitto richiede molto tempo e denaro.

Considerando i pro e i contro e seguendo le best practice, puoi creare un portafoglio redditizio. In questo modo, puoi raggiungere i tuoi obiettivi finanziari attraverso reddito passivo dal tuo proprietà di investimento.

Scritto da Nara Aggiornato il 7 agosto 2024