Hoe hybride werk de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed verandert

Hybride werk verandert de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed!

De pandemie heeft niet alleen veranderd waar we werken, maar ook de regels herschreven over waar we willen wonen en wat voor soort kantoren daadwerkelijk de moeite waard zijn om te bezitten.

Vijf jaar later is hybride werken geen noodmaatregel meer; het is het standaard besturingssysteem geworden voor miljoenen kenniswerkers. Het resultaat?

Een tektonische verschuiving in de vraag naar onroerend goed zorgt ervoor dat woningen in de voorsteden tegenover torenflats in het centrum komen te staan in een nulsomspel dat weinigen zagen aankomen.

Lees verder!

Hybride werk verandert de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed, In dit bericht bespreken we:

1. Waarom hybride roosters de kantoren van Klasse A sneller leegmaken dan iedereen had voorspeld
2. Hoe woonvoorkeuren veranderden van ‘dichtbij kantoor’ naar ‘dichtbij de natuur en goede wifi’
3. Welke steden winnen (en verliezen) de strijd om hybride vastgoed?
4. Wat de cijfers in 2025 werkelijk zeggen – een verrassende statistiek die alles verandert
5. Twee originele casestudies die u nergens anders zult lezen
6. Een analogie die de hele verschuiving kristalhelder maakt
7. Veelgestelde vragen in een snel overzicht
8. Drie actuele bronnen voor dieper lezen

Klaar? Laten we gaan.

++ De rol van digitale marketing bij de groei van een franchisevestiging

Waarom heeft hybride werken de dagelijkse reistijd (en daarmee de vraag naar kantoorruimte) doen verdwijnen?

Hybride werk heeft thuiswerken niet uitgevonden, maar het wel gelegitimeerd.

Toen bedrijven een beleid aankondigden van ‘twee of drie dagen op kantoor’, moesten werknemers even nadenken: waarom zou je huur betalen op Manhattan of in de City of London voor een slaapkamer ter grootte van een kast als je alleen op dinsdag en donderdag aanwezig hoeft te zijn?

Hierdoor is de leegstand in belangrijke gebouwen gestegen tot een niveau dat we sinds de dotcomcrisis niet meer hebben gezien.

CBRE meldde in het derde kwartaal van 2025 dat het wereldwijde gemiddelde leegstandspercentage voor kantoren op 19,8% ligt, maar de werkelijke situatie schuilt in de deelmarkten.

In de belangrijkste steden in het CBD (Central Business District) staan nu gemiddeld 24 tot 281 TP3T aan premiumruimte leeg, terwijl secundaire en voorstedelijke kantoren weer vol raken, maar niet met dezelfde huurders.

++ Bedrijven die op abonnementen werken: retentiestrategieën die werken

Ondertussen is het narratief van de ‘vlucht naar kwaliteit’ dat de periode 2022-2024 domineerde, stilletjes omgedraaid.

Bedrijven upgraden niet langer naar glimmende nieuwe torens; ze verkleinen de ruimte met 30-50% en bouwen met het bespaarde geld 'hub'-kantoren in de buitenwijken of resort-achtige campussen buiten het stadscentrum.

Hoe herdefiniëren huizenkopers en huurders het begrip “locatie, locatie, locatie”?

Voor het eerst in de moderne geschiedenis is de nabijheid van een kantoorgebouw niet langer de belangrijkste bepalende factor voor de prijs van woningen.

In plaats daarvan optimaliseren kopers nu voor drie nieuwe variabelen: de snelheid van glasvezelinternet, toegang tot een groene ruimte op minder dan 15 minuten loopafstand en schooldistricten die niet hoeven te verhuizen als het volgende bedrijf zijn hybride beleid wijzigt.

Het Consumer Housing Trends Report 2025 van Zillow onthulde een schokkende statistiek: 41% van de recente huizenkopers gaf aan dat "betere ondersteuning voor hybride/thuiswerken" een van de drie belangrijkste redenen was voor hun verhuizing - zelfs hoger dan prijs en oppervlakte.

++ De opkomst van online oplichting gericht op nieuwe investeerders

Daarom laten voorsteden en steden van de tweede orde een prijsstijging van dubbele cijfers zien, terwijl de prijzen van luxe appartementen in San Francisco, New York en Londen, gecorrigeerd voor inflatie, op het niveau van de jaren zeventig liggen.

Welke steden zijn de grote winnaars, en welke ontkennen nog steeds het bestaan ervan?

Austin, Boise en Raleigh-Durham zijn geen verrassingen meer, maar kijk eens naar de tweede golf: Chattanooga (Tennessee), Bentonville (Arkansas) en Huntsville (Alabama) staan nu bovenaan de groei-index van U-Haul voor 2025.

Dit zijn niet zomaar ‘goedkope’ plekken: ze bieden symmetrische glasvezel van 1 Gbps, nieuwe luchthavens en levendige stadscentra die nooit afhankelijk waren van kantoormensen van 9 tot 5.

Aan de andere kant bedroeg het leegstaande kantoorpand in San Francisco in oktober 2025 36% en de stad heeft nog steeds geen enkele grote verbouwing van kantoorruimte naar woonruimte goedgekeurd vanwege de kosten van de seismische aanpassingen.

Het contrast kan niet duidelijker zijn.

De ene statistiek die elke commerciële verhuurder de stuipen op het lijf zou moeten jagen

Dit is het getal waar REIT-bestuurders 's nachts wakker van liggen: volgens Moody's Analytics (november 2025) bedraagt de gemiddelde resterende looptijd van huurovereenkomsten voor Amerikaanse kantoorgebouwen nu slechts 4,1 jaar - de kortste ooit.

Wanneer die huurcontracten tussen 2026 en 2029 aflopen, zullen huurders meer dan ooit tevoren de overhand hebben. Velen zullen gewoon afhaken of opnieuw onderhandelen over een lagere huurprijs (40-60%).

De ‘Zoom Town’ die per ongeluk de perfecte hybride stad bouwde

Neem Colorado Springs. In 2019 was het een slaperig militair en evangelisch centrum. In 2025 heeft het de hoogste concentratie van ingenieurs met een inkomen van zes cijfers per hoofd van de bevolking in

Amerika. Hoe? De stad legde in 2018 in alle stilte gemeentelijke glasvezel aan en zag vervolgens 120.000 nieuwe inwoners arriveren – bijna allemaal hybride of volledig afgelegen.

Resultaat: het aantal leegstaande kantoren in het stadscentrum daalde van 18% naar 4%, maar dat kwam niet doordat er bedrijven kwamen wonen.

In plaats daarvan namen kunstenaars, co-workingruimtes en fitnessstudio's de ruimte over.

Commercieel vastgoed is niet gestorven, maar gemuteerd.

De Europese contrarevolutie die bijna niemand opmerkte

Terwijl de Amerikaanse krantenkoppen zich richten op de migratie naar de Sun Belt, is Lissabon in alle stilte de hybride hoofdstad van Europa geworden – maar met een twist.

In Portugal vereist de wet nog steeds dat veel sectoren vijf dagen per week op kantoor zijn. Daarom hebben bedrijven hun hoofdkantoor behouden.

Werknemers verhuisden echter legaal naar goedkopere kustplaatsen (Carcavelos, Cascais, Ericeira) en hoefden daar slechts twee dagen te reizen.

Het resultaat? De woningprijzen binnen een straal van 40 kilometer van Lissabon zijn sinds 2020 met 68% gestegen, terwijl de huren voor kantoren in de beste wijken van Lissabon nauwelijks zijn veranderd.

Zelfde bedrijf, zelfde personeelsbestand, totaal andere vastgoedwinnaar.

Hybride werk verandert de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed: analogie

Zie hybride werken als de streamingrevolutie voor kantoren. Blockbuster (de traditionele CBD-toren) eist dat iedereen vijf dagen per week naar de winkel komt.

Netflix zei: "Bewaar de schijf als je wilt, maar de meeste content stream je thuis." Tegenwoordig is Blockbuster een nostalgisch T-shirt; Netflix is meer waard dan Exxon.

Commercieel vastgoed is niet aan het uitsterven. Het ontwikkelt zich alleen tot een specialiteit voor het huren van cd's: kleiner, zeer zorgvuldig samengesteld en zeker niet de hoofdmoot.

Dus wat gebeurt er nu? Een retorische vraag voor beleggers

Als uw kantoorgebouw 70%-bezetting nodig heeft om schulden af te lossen, maar de hele markt nu voor altijd uitgaat van fysiek gebruik in 40%-gebouwen... waarom hanteert u dan nog steeds een prijs die lijkt op die van 2019?

• Moody's Analytics CRE-prognose november 2025

De hybride revolutie komt niet. Hij is er al – en heeft de kaart van de wereldwijde vastgoedrijkdom compleet veranderd.

De enige vraag die nog rest, is welke kant van de nieuwe kaart je wilt bezitten.

Geschreven door André Neri Bijgewerkt op 25 november 2025