Hoe hybride werken de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed verandert

Hybride werken verandert de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed.!

De pandemie heeft niet alleen veranderd waar we werken, maar ook de regels herschreven voor waar we willen wonen en wat voor soort kantoren het eigenlijk waard zijn om te bezitten.

Vijf jaar later is hybride werken geen noodmaatregel meer; het is de standaard werkwijze geworden voor miljoenen kenniswerkers. Het resultaat?

Een tektonische verschuiving in de vraag naar onroerend goed, waarbij woningen in de buitenwijken het opnemen tegen torenflats in de binnenstad in een nulsomspel dat maar weinigen hadden zien aankomen.

Lees verder!

Hybride werken verandert de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed., In dit artikel gaan we het volgende onderzoeken:

1. Waarom hybride werkschema's ervoor zorgen dat kantoorruimtes van klasse A sneller leeglopen dan wie dan ook had voorspeld
2. Hoe de woonvoorkeuren verschoven van "dicht bij kantoor" naar "dicht bij de natuur en goede wifi".
3. Welke steden winnen (en verliezen) de strijd om hybride vastgoed?
4. Wat de cijfers in 2025 werkelijk zeggen: één verrassende statistiek die alles verandert.
5. Twee originele casestudies die u nergens anders zult lezen.
6. Een analogie die de hele verschuiving glashelder maakt.
7. Veelgestelde vragen in een overzichtelijke tabel
8. Drie actuele bronnen voor verdere verdieping.

Klaar? Laten we gaan.

++ De rol van digitale marketing bij de groei van een franchisevestiging

Waarom heeft hybride werken het dagelijkse woon-werkverkeer (en daarmee de vraag naar eersteklas kantoorruimte) doen verdwijnen?

Hybride werken heeft werken op afstand niet uitgevonden, maar het heeft het wel gelegaliseerd.

Toen bedrijven beleid aankondigden waarbij werknemers "twee of drie dagen per week op kantoor" moesten zijn, rekenden ze het uit: waarom zou je de huur van Manhattan of de City of London betalen voor een slaapkamer zo klein als een bezemkast als je alleen op dinsdag en donderdag hoeft te komen opdagen?

Het gevolg hiervan is dat de leegstand in prestigieuze gebouwen is gestegen tot niveaus die sinds de internetbubbel niet meer zijn voorgekomen.

CBRE meldde in het derde kwartaal van 2025 dat het wereldwijde gemiddelde leegstandspercentage voor kantoorruimte 19,81 TP3T bedraagt, maar het werkelijke verhaal schuilt in de deelmarkten.

Er is momenteel een gemiddelde leegstand van 24 tot 281 ton aan hoogwaardige kantoorruimte in het centrale zakendistrict (CBD) van de grote steden, terwijl kantoren in de voorsteden en secundaire gebieden zich weer vullen – alleen niet met dezelfde huurders.

++ Abonnementsmodellen: Effectieve retentiestrategieën

Ondertussen is het verhaal van de "vlucht naar kwaliteit", dat de periode 2022-2024 domineerde, stilletjes omgeslagen.

Bedrijven investeren niet langer in glimmende, nieuwe torens; ze verkleinen hun kantooroppervlak met 30 tot 501 vierkante meter en investeren het bespaarde geld in kantoorcomplexen in de buitenwijken of in resortachtige campussen buiten de stadskern.

Hoe geven huizenkopers en huurders een nieuwe betekenis aan het begrip "locatie, locatie, locatie"?

Voor het eerst in de moderne geschiedenis is de nabijheid van een kantoortoren niet langer de belangrijkste factor die de huizenprijzen bepaalt.

In plaats daarvan optimaliseren kopers nu voor drie nieuwe variabelen: de snelheid van glasvezelinternet, de toegang tot groenvoorzieningen op maximaal 15 minuten loopafstand en schoolwijken waar ze niet hoeven te verhuizen als het volgende energiebedrijf zijn hybride beleid wijzigt.

Het Zillow Consumer Housing Trends Report 2025 onthulde een schokkende statistiek: 411.300.000 recente huizenkopers gaven aan dat "betere ondersteuning voor hybride/thuiswerken" een van de drie belangrijkste redenen voor hun verhuizing was – zelfs belangrijker dan prijs en woonoppervlakte.

++ De opkomst van online oplichting gericht op nieuwe beleggers

Daarom laten voorstedelijke gebieden en middelgrote steden een prijsstijging van meer dan 10% zien, terwijl eersteklas appartementen in steden als San Francisco, New York en Londen, gecorrigeerd voor inflatie, op het niveau van de jaren zeventig worden verhandeld.

Welke steden zijn de grote winnaars en welke ontkennen het nog steeds?

Austin, Boise en Raleigh-Durham zijn geen verrassingen meer, maar kijk eens naar de tweede golf: Chattanooga (Tennessee), Bentonville (Arkansas) en Huntsville (Alabama) voeren nu de groei-index van U-Haul voor 2025 aan.

Dit zijn niet zomaar "goedkope" plekken; ze bieden symmetrische glasvezelverbindingen van 1 Gbps, nieuwe luchthavens en bruisende binnensteden die nooit afhankelijk zijn geweest van kantoorpersoneel met vaste werktijden.

Aan de andere kant bereikte de leegstand van kantoorruimte in San Francisco in oktober 2025 36%, en de stad heeft nog steeds geen enkele grote ombouw van kantoor naar woningen goedgekeurd vanwege de kosten voor aardbevingsbestendige aanpassingen.

Het contrast kan niet duidelijker zijn.

De ene statistiek die elke commerciële vastgoedeigenaar angst zou moeten inboezemen

Dit cijfer houdt vastgoedbeleggingsfondsen 's nachts wakker: volgens Moody's Analytics (november 2025) bedraagt de gemiddelde resterende looptijd van huurcontracten voor Amerikaanse kantoorgebouwen nu slechts 4,1 jaar – de kortste ooit.

Wanneer die huurcontracten tussen 2026 en 2029 aflopen, zullen huurders een ongekende machtspositie hebben. Velen zullen simpelweg vertrekken of een lagere huurprijs onderhandelen (40–60%).

Metrisch (2025)	Centrale zakendistricten	Voorstedelijke / Flexibele locaties	Wijzigingen sinds 2019
Leegstandspercentage van kantoren	24.8%	11.2%	+18 punten / –3 punten
Gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomst	4,1 jaar	6,8 jaar	–3,2 jaar
Groei van woningprijzen (jaar op jaar)	–2.1%	+9.7%	Volledige omkering
Nieuwe bouwvergunningen (buitenwijken)	+41%	Niet van toepassing	Recordhoogte

De "Zoom Town" die per ongeluk de perfecte hybride stad creëerde

Neem bijvoorbeeld Colorado Springs. In 2019 was het een slaperig militair en evangelisch centrum. Tegen 2025 heeft het de hoogste concentratie per hoofd van de bevolking van op afstand werkende ingenieurs met een zescijferig salaris.

Amerika. Hoe? De stad legde in 2018 in alle stilte gemeentelijke glasvezelkabels aan en zag vervolgens 120.000 nieuwe inwoners arriveren – bijna allemaal hybride of volledig op afstand werkend.

Resultaat: de leegstand van kantoorruimte in het centrum daalde van 18% naar 4%, maar niet omdat er bedrijven naartoe verhuisden.

Kunstenaars, aanbieders van coworkingruimtes en boetiekfitnessstudio's namen de ruimte in beslag.

Commercieel vastgoed is niet verdwenen; het is gemuteerd.

De Europese contrarevolutie werd bijna door niemand opgemerkt.

Terwijl de Amerikaanse krantenkoppen zich richten op de migratie vanuit de Sun Belt, is Lissabon stilletjes uitgegroeid tot de hybride hoofdstad van Europa – maar wel met een bijzondere invalshoek.

De Portugese wetgeving vereist nog steeds een vijfdaagse werkweek op kantoor voor veel sectoren, waardoor bedrijven hun hoofdkantoor behielden.

Werknemers zijn echter legaal verhuisd naar goedkopere kustplaatsen (Carcavelos, Cascais, Ericeira) en pendelen nu nog maar twee dagen.

Het resultaat? De huizenprijzen binnen een straal van 40 km van Lissabon zijn sinds 2020 met 681 ton gestegen, terwijl de huurprijzen voor topkantoren in Lissabon nauwelijks zijn veranderd.

Hetzelfde bedrijf, hetzelfde aantal medewerkers, maar een compleet andere winnaar in de vastgoedmarkt.

Hybride werken verandert de vraag naar residentieel versus commercieel vastgoed: een analogie

Zie hybride werken als de streamingrevolutie voor kantoren. Blockbuster (de traditionele toren in het zakendistrict) stond erop dat iedereen vijf dagen per week naar de winkel kwam.

Netflix zei: "Bewaar de dvd gerust, maar de meeste content kun je thuis streamen." Blockbuster is tegenwoordig een nostalgisch T-shirt; Netflix is meer waard dan Exxon.

De commerciële vastgoedmarkt sterft niet uit, maar ontwikkelt zich tot een nichemarkt voor discverhuur: kleiner, zorgvuldig geselecteerd en absoluut niet de hoofdattractie.

En wat gebeurt er nu? Een retorische vraag voor beleggers.

Als uw kantoorgebouw een bezettingsgraad van 70% nodig heeft om de schulden af te lossen, terwijl de hele markt nu uitgaat van een fysieke bezettingsgraad van 40% voor altijd... waarom hanteert u dan nog steeds prijzen zoals in 2019?

Veelgestelde vragen	Samenvatting van het antwoord (werkelijkheid in 2025)
Zullen kantoren ooit weer het niveau van 2019 bereiken?	Nee. Zelfs in de beste gebouwen bedraagt de piekbenutting nu ongeveer 55% op een willekeurige dag.
Stijgen de huizenprijzen in de buitenwijken nog steeds?	Ja — 8–12% jaar-op-jaar in de meeste Amerikaanse en Europese markten met een goede breedbandverbinding.
Is het weer veilig om een appartement in het stadscentrum te kopen?	Alleen als de prijs 30–40% lager ligt dan de piekprijs van 2019 en in een rechtsgebied dat conversievriendelijk is.
Welke beleggingscategorie zal de komende tien jaar de meeste winst opleveren?	Eengezinswoningen te huur + industriële gebouwen (datacenters en logistiek), geen traditionele kantoorruimte.
Kan de commerciële vastgoedmarkt zich herstellen?	Ja, maar alleen de 20% gebouwen die worden omgebouwd tot laboratoria, woningen of kantoorruimtes. De overige 80% worden structureel verouderd.

• Moody's Analytics CRE-prognose november 2025

De hybride revolutie komt er niet aan. Ze is er al – en ze heeft de kaart van de wereldwijde vastgoedrijkdom volledig hertekend.

De enige vraag die overblijft, is aan welke kant van de nieuwe kaart je wilt staan.