De voor- en nadelen van investeren in commercieel vastgoed

Investeren in commercieel vastgoed biedt een verleidelijke mix van kansen en risico's, een financieel grensgebied waar fortuinen kunnen worden gemaakt of verloren.

Stel je het voor als een schaakspel met hoge inzet: elke zet vereist vooruitziendheid, strategie en de bereidheid om weloverwogen risico's te nemen.

In tegenstelling tot woonhuizen opereert commercieel vastgoed – denk aan kantoorgebouwen, winkelcentra, industriële magazijnen of appartementencomplexen – op een veel grotere schaal, met hogere kapitaalvereisten en potentieel hogere rendementen.

Maar is het wel het gouden ticket naar rijkdom waar het vaak voor wordt aangezien?

Dit artikel gaat dieper in op de voordelen en valkuilen van deze beleggingsvorm en biedt een helder perspectief voor wie de markt in 2025 in de gaten houdt.

Waarom commercieel vastgoed aantrekkelijk is voor investeerders

De aantrekkingskracht van commercieel vastgoed schuilt in het potentieel voor een hoog rendement.

Een opvallend voordeel is de hogere inkomstenstroom in vergelijking met woonhuizen.

Commerciële huurcontracten hebben vaak een looptijd van meerdere jaren en zorgen voor een stabiele kasstroom.

Een winkelcentrum dat verhuurd is aan een landelijke keten zoals Starbucks of CVS kan bijvoorbeeld een betrouwbaar maandelijks inkomen genereren, waarbij de huurders vaak de onderhoudskosten dekken via zogenaamde triple-net (NNN) huurcontracten.

Deze overeenkomsten verschuiven kosten zoals belastingen, verzekeringen en onderhoud naar de huurder, waardoor de investeerder een hogere winstmarge overhoudt.

Een ander aantrekkelijk aspect is het potentiële waardestijgingspotentieel.

Commerciële panden op toplocaties – zoals een bruisend kantoorgebouw in het centrum – kunnen in waarde stijgen naarmate de vraag in stedelijke gebieden toeneemt.

Volgens een rapport van CBRE uit 2024 kende commercieel vastgoed in de belangrijkste Amerikaanse markten de afgelopen tien jaar een gemiddelde jaarlijkse waardestijging van 6,21 TP3T, waarmee de inflatie werd overtroffen.

Deze groei is niet gegarandeerd, maar het benadrukt wel het vermogen van deze beleggingscategorie om in de loop der tijd vermogen op te bouwen.

Daarnaast trekt de commerciële vastgoedmarkt vaak institutionele beleggers aan, wat zorgt voor een zekere mate van stabiliteit en professionaliteit waarvan ook kleinere beleggers kunnen profiteren.

Door samen te werken met gerenommeerde bedrijven of fondsen krijgen individuele beleggers toegang tot hoogwaardig vastgoed en deskundig beheer, waardoor hun investeringspotentieel wordt vergroot.

Diversificatie is een ander pluspunt.

Door commercieel vastgoed toe te voegen aan een portefeuille die voornamelijk uit aandelen of obligaties bestaat, wordt het risico gespreid over niet-gecorreleerde activa.

Wanneer technologieaandelen kelderen, kan een goed gelegen industrieel magazijn dat aan een logistiek bedrijf wordt verhuurd, nog steeds goed functioneren en de klap opvangen.

Daarnaast biedt commercieel vastgoed vaak fiscale voordelen: afschrijvingen kunnen worden verrekend met het inkomen, en 1031-uitwisselingen stellen investeerders in staat om de belasting op vermogenswinsten uit te stellen door de opbrengst te herinvesteren in een ander pand.

Laten we de controlefactor niet vergeten.

In tegenstelling tot aandelen, waar je overgeleverd bent aan de grillen van de markt, kun je bij commercieel vastgoed zelf de touwtjes in handen nemen.

Wilt u de waarde van een woning verhogen?

Renoveer de lobby, heronderhandel over huurcontracten of richt u op huurders van hogere kwaliteit.

Neem bijvoorbeeld Jane, een slimme investeerder in Austin, Texas.

Ze kocht in 2023 een verouderd kantoorgebouw, moderniseerde de coworkingruimtes en trok tech-startups aan.

Binnen 18 maanden steeg de waarde van haar woning met 20% en verdubbelden de huurinkomsten.

Praktisch management kan tot buitengewone resultaten leiden.

+ Wat is het opknappen en doorverkopen van huizen en hoe kun je er winst mee maken?

De keerzijde: risico's die u 's nachts wakker houden

Maar ondanks alle beloftes is investeren in commercieel vastgoed geen sinecure.

De eerste hindernis is de kapitaalbarrière.

In tegenstelling tot het opknappen en doorverkopen van een woning, vereisen commerciële panden aanzienlijke investeringen vooraf.

Een bescheiden winkelcentrum kan wel 1 tot 4 tot 2 miljoen dollar kosten, en dat is nog voordat de financieringskosten of renovaties zijn meegerekend.

Voor velen beperkt deze hoge instapdrempel de toegang tot institutionele beleggers of beleggers met een groot kapitaal.

Marktvolatiliteit voegt nog een extra laag complexiteit toe.

Commercieel vastgoed is gevoelig voor economische schommelingen.

Een recessie kan de vraag naar kantoorruimte drastisch doen dalen, zoals bleek tijdens de pandemie van 2020 toen thuiswerken de bezettingsgraad sterk deed kelderen.

Winkelpanden kampen met hun eigen problemen, waarbij e-commercegiganten zoals Amazon de vraag naar fysieke winkels ondermijnen.

Stel je voor dat je eigenaar bent van een winkelcentrum met een noodlijdend warenhuis als belangrijkste huurder – als die huurder de deuren sluit, kunnen het aantal bezoekers en de huurinkomsten kelderen.

Liquiditeit is een ander knelpunt.

Het verkopen van een bedrijfspand is niet hetzelfde als het afstoten van aandelen.

Het kan maanden, zelfs jaren duren om een koper te vinden, vooral in een zwakke markt.

Gedurende deze periode zit u vast aan het betalen van hypotheeklasten, belastingen en onderhoudskosten.

Neem bijvoorbeeld Mike, een investeerder uit Chicago die in 2022 een magazijn kocht.

Toen het huurcontract van zijn huurder onverwacht afliep, had hij moeite om een vervanger te vinden. Hij verloor zes maanden lang geld voordat hij het pand met verlies verkocht.

Dan is er nog de managementproblematiek.

Commerciële panden vereisen actief toezicht: omgaan met huurders, onderhandelen over huurcontracten en het afhandelen van reparaties.

Als je niet bereid bent om zelf verhuurder te spelen of een vastgoedbeheerder in te schakelen (wat ten koste gaat van de winst), kunnen de stress en de voordelen de overhand krijgen.

En laten we de risico's op het gebied van regelgeving niet negeren.

Bestemmingsplannen, milieuregelgeving of onverwachte belastingverhogingen kunnen het rendement sneller uithollen dan je 'due diligence' kunt zeggen.

De balans opmaken: een strategische aanpak

Waarom zou je je dan in dit complexe vakgebied storten?

Het antwoord ligt in de strategie.

Investeren in commercieel vastgoed loont voor wie zich goed voorbereidt.

Locatie is allesbepalend: vastgoed in groeiende markten zoals Raleigh of Phoenix levert doorgaans een hoger rendement op dan vastgoed in achteruitgaande steden in de zogenaamde 'Rust Belt'.

Het is eveneens van cruciaal belang om de kwaliteit van de huurders te begrijpen.

Een medische praktijk die verhuurd wordt aan een ziekenhuisnetwerk heeft een kleinere kans op wanbetaling dan een startende detailhandelaar met wankele financiën.

Ook de financieringsmogelijkheden spelen een rol.

Leningen met een lage rente of creatieve constructies zoals verkopersfinanciering kunnen de kapitaallast verlichten.

Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) bieden ondertussen een alternatieve manier om in commercieel vastgoed te investeren zonder de rompslomp van direct eigenaarschap.

Beursgenoteerde REITs bieden bijvoorbeeld liquiditeit en diversificatie, hoewel ze niet de directe controle bieden die het bezit van een vastgoedobject wel heeft.

Bovendien kan netwerken met professionals uit de sector waardevolle inzichten opleveren in markttrends en investeringsmogelijkheden.

Het opbouwen van relaties met makelaars, projectontwikkelaars en andere investeerders kan leiden tot toegang tot deals en partnerschappen buiten de reguliere markt die uw investeringsstrategie versterken.

++ Hoe vind je de beste panden voor vastgoedinvesteringen?

Een overzicht van voor- en nadelen

Om de afwegingen te verduidelijken, volgt hier een overzicht van de belangrijkste voor- en nadelen:

Voordelen	Nadelen
Hogere huurinkomsten door langlopende huurcontracten	Hoge kapitaalvereisten vooraf
Potentieel voor aanzienlijke waardestijging van het onroerend goed	Kwetsbaarheid voor economische recessies
Portfoliodiversificatie	Lage liquiditeit, lange verkooptermijnen
Fiscale voordelen (afschrijvingen, 1031-uitwisselingen)	Intensieve managementvereisten
Meer controle over de prestaties van activa	Regelgevings- en bestemmingsplanrisico's

Markttrends die 2025 vormgeven

De commerciële vastgoedmarkt zal er in 2025 zeer gevarieerd uitzien.

Industriële panden, zoals magazijnen, floreren, gedreven door de vraag vanuit e-commerce en logistiek.

Volgens de gegevens van CBRE voor 2024 zal de verhuur van industriële panden dit jaar met 71 TP3T groeien.

Daarentegen ondervinden kantoorruimtes tegenwind nu hybride werken aanhoudt, met leegstandscijfers in grote steden die schommelen tussen 15 en 201 ton.

De detailhandel is gesplitst: buurtwinkelcentra met supermarkten als grote trekkers blijven veerkrachtig, terwijl traditionele winkelcentra het moeilijk hebben.

Vastgoed met meerdere wooneenheden, zoals appartementencomplexen, is een lichtpuntje, gestimuleerd door woningtekorten en stijgende huurprijzen.

Duurzaamheid is ook een gamechanger.

Investeerders die prioriteit geven aan duurzame gebouwen – gebouwen met energiezuinige ontwerpen of LEED-certificeringen – zien een hogere vraag naar huurruimte en een hogere wederverkoopwaarde.

Het is net als het planten van een boom vandaag, die je morgen schaduw geeft: vooruitdenken loont.

Voor meer informatie over duurzaamheidstrends in de vastgoedsector kunt u terecht op: Adviseur Duurzaam Bouwen.

Risicobeperking: spelen op de lange termijn

Slimme beleggers gokken niet zomaar, ze vergroten hun kansen.

Zorgvuldig onderzoek is niet onderhandelbaar.

Analyseer vóór aankoop de markttrends, de financiële situatie van de huurders en de staat van het pand.

Een grondige inspectie kan verborgen kosten aan het licht brengen, zoals verouderde HVAC-systemen, die uw budget flink kunnen belasten.

Diversificatie over verschillende vastgoedtypen – bijvoorbeeld een mix van industrieel vastgoed en appartementencomplexen – kan ook bescherming bieden tegen sectorspecifieke recessies.

Financiering vereist zorgvuldige overweging.

Hypotheken met een vaste rente beschermen tegen stijgende rentetarieven, waarvan de Federal Reserve heeft laten doorschemeren dat ze in 2025 mogelijk zullen stijgen.

Samenwerken met ervaren ondernemers of je aansluiten bij investeringsgroepen kan de drempel verlagen en tegelijkertijd de werkdruk verdelen.

En zorg altijd voor een exitstrategie, of dat nu verkopen op het hoogtepunt is of herfinancieren om eigen vermogen op te nemen.

Hier volgt een korte vergelijking van twee beleggingsstrategieën:

Direct eigendom	REIT-investering
Volledige zeggenschap over beslissingen met betrekking tot het onroerend goed.	Beperkte zeggenschap, beheerd door een fonds
Hogere potentiële rendementen	Lagere rendementen, maar stabiele dividenden.
Praktische managementvaardigheden vereist	Passieve belegging, geen beheer nodig.
Illiquide, moeilijker te verkopen	Zeer liquide, wordt verhandeld zoals aandelen.
Fiscale voordelen zoals afschrijvingen	Beperkte fiscale voordelen

Het grote plaatje: is het de moeite waard?

Investeren in commercieel vastgoed is als varen op een schip door een woelige zee: spannend, lucratief, maar niet voor bange hartjes.

De mogelijkheid tot hoge rendementen, een stabiel inkomen en portfoliodiversificatie maakt het een krachtig instrument voor vermogensopbouw.

De kapitaalvereisten, marktrisico's en beheerlasten betekenen echter dat er geen pasklare oplossing bestaat.

Succes hangt af van onderzoek, timing en de bereidheid om met onzekerheid om te gaan.

Voor wie de sprong durft te wagen, biedt 2025 unieke kansen.

De markten herstellen zich ongelijkmatig, en slimme beleggers kunnen profiteren van ondergewaardeerde activa of opkomende trends zoals duurzaam vastgoed.

Maar wees voorzichtig, want elke beslissing telt.

Ben je bereid de complexiteit te doorgronden en de vruchten te plukken, of zullen de risico's je aan de wal vastketenen?

De keuze is aan jou, maar het spel is begonnen.