Investeren in secundaire/Tier-2/voorstedelijke markten: risico's en beloningen

Investeren in secundaire / Tier-2 / voorstedelijke markten!

Als de meeste investeerders aan onroerend goed denken, denken ze meteen aan de glinsterende skylines van New York, Londen of Dubai.

Toch ontvouwt zich in stilte een ander verhaal in de steden van de ‘tweede ring’ en de voorsteden eromheen.

Investeren in secundaire/tier-2/suburbaanmarkten is niet langer een slaperig noodplan; het is een van de meest besproken strategieën onder ervaren beleggers in 2025. Waarom?

Omdat de wiskunde, de demografie en de macrotrends eindelijk op elkaar aansluiten, op een manier die alles wat we ooit dachten over 'toplocaties' in twijfel trekt.

Investeren in secundaire / Tier-2 / voorstedelijke markten, In dit bericht ontdekt u:

1. Wat zijn tegenwoordig precies secundaire/tier-2/suburbane markten?
2. Waarom verschuiven kapitaalstromen nu naar deze markten?
3. Wat zijn de echte beloningen (met echte cijfers en originele casestudies)?
4. Waar liggen de echte risico's en hoe groot zijn ze?
5. Hoe kunnen investeerders daadwerkelijk het risico en het rendement afwegen voordat ze een gokje wagen?
6. Veelgestelde vragen (in een handige tabel)

Laten we beginnen.

++ Het gebruik van micro-influencers om de authenticiteit van uw merk te vergroten

Wat zijn secundaire / Tier-2 / voorstedelijke markten in 2025?

Traditioneel labelden vastgoedspelers alles buiten de top 6-10 wereldwijde gateways als 'secundair'. Die definitie is nu achterhaald.

Tegenwoordig wordt een markt van niveau 2 beter begrepen als een locatie die bevolkingsgroei boven het landelijk gemiddelde, mediane huishoudinkomens stijgen sneller dan de inflatie, En commerciële leegstand onder 12 %—maar blijft nog steeds onder de radar van de meeste institutionele kapitaalinstellingen.

++ Hoe duurzaamheid een onderscheidende factor wordt in franchiseaanbiedingen

Denk aan Raleigh-Durham (VS), Braga (Portugal), Leipzig (Duitsland), Pune (India) of de westelijke voorsteden van Sydney.

Ondertussen zijn voorstedelijke markten getransformeerd van slaapgemeenschappen tot volwaardige economische mechanismen dankzij hybride werk, e-commercelogistiek en het vertrek van clusters in de biowetenschappen uit de dure kernen.

Het onderscheid tussen een ‘stad van de tweede rang’ en een ‘prima buitenwijk’ vervaagt. En juist in die vaagheid liggen de kansen.

Kortom, investeren in secundaire/tier-2/voorstedelijke markten betekent nu inzetten op plaatsen die al een kritische massa hebben, maar nog steeds worden verhandeld met een korting van 30-50 % ten opzichte van gateway-steden.

Waarom stroomt er opeens zoveel geld naar deze markten?

Tussen 2021 en 2025 botsten drie onstuitbare krachten:

Ten eerste hebben werken op afstand en hybride werken de ‘locatietolerantie’ van kenniswerkers blijvend verhoogd.

Ten tweede zorgde het terugbrengen van de toeleveringsketen ervoor dat producenten en logistieke bedrijven op zoek gingen naar goedkopere, minder drukke grond, vaak 45 tot 90 minuten buiten de tier-1-hubs.

++ Hoe kredietgezondheid de leenmogelijkheden voor bedrijfseigenaren beïnvloedt

Ten derde lopen institutionele beleggers in kernmarkten tegen allocatiemuren aan: de kapitalisatiepercentages in Manhattan of het centrum van Londen schommelen rond de historische dieptepunten (2,5–4 %), waardoor toekomstige rendementen wiskundig gezien een uitdaging vormen.

Pensioenfondsen, vastgoedbeleggingsfondsen en private-equitygroepen gingen daarom op jacht naar het volgende "Nashville 2015"-moment. Het resultaat?

Volgens Preqin steeg het opgehaalde kapitaal voor vastgoedstrategieën in ‘opkomende steden’ met 68 1TP3Q tussen 2022 en 2024.

Welke beloningen kunnen investeerders eigenlijk verwachten?

Beloning nummer één: cashflow-gezondheidIn veel Tier 2-markten kun je nog steeds multifamily- of industriële activa kopen met een ongeleasede opbrengst van 6–8 %. Dit zijn percentages die in Tier 1 simpelweg niet meer bestaan.

Beloning nummer twee: gedwongen waardering door demografische meewind.

Tussen 2020 en 2024 groeide de bevolking in Amerikaanse districten die als ‘exurban’ worden geclassificeerd 2,7 keer sneller dan in districten met een stedelijk centrum (US Census Bureau, 2024).

Origineel voorbeeld 1 – Industriële conversie Leipzig-Grünau (Duitsland)

Een family office uit Berlijn kocht in 2021 een leegstaande drukkerij uit de jaren 80 aan de westkant van Leipzig voor € 38/m².

In 2024, nadat het was omgebouwd tot last-mile logistiek voor een grote e-commerce speler, werd de waarde van het bezit geherwaardeerd op € 192/m² - een IRR van ruim 29 % in drie jaar tijd.

De aanleiding? Volkswagens nieuwe gigafabriek voor elektrische autobatterijen op 25 km afstand en Amazons regionale hub die voor dezelfde micromarkt kozen.

Origineel voorbeeld 2 – Raleigh-Durham “Triangle” medisch kantoorspel (VS)

Begin 2022 kocht een middelgrote Amerikaanse projectontwikkelaar 22 hectare grond in de buurt van Fuquay-Varina (30 minuten ten zuiden van Research Triangle Park).

Ze bouwden speculatieve medische kantoorgebouwen met als kern de poliklinieken Duke Health en WakeMed.

Sale-leasebackovereenkomsten die in 2025 werden gesloten, leverden in minder dan vier jaar een aandelenratio van 2,1x op. Dit kwam puur doordat werkgevers in de gezondheidszorg de huren van $70–90/sf in de kern wilden ontvluchten.

Hier is een snelle vergelijkingstabel van gateway- en secundaire/voorstedelijke statistieken (gegevens uit 2024-2025 verzameld uit CBRE, JLL en lokale bronnen):

De cijfers liegen niet: u koopt letterlijk dezelfde demografische en economische trends, maar dan met een flinke korting.

Waar schuilen de risico's nu echt bij beleggen in secundaire/Tier-2/voorstedelijke markten?

Nu de ongemakkelijke waarheid: niet elke 'next big thing' wordt de volgende Austin.

Risico één: liquiditeitsdroogteAls het sentiment omslaat, kunnen de tier-2-markten sneller bevriezen dan de tier-1-markten.

In de periode 2009-2011 daalde het transactievolume in enkele secundaire Amerikaanse steden met 90 %, terwijl er in Manhattan nog wel handel plaatsvond.

Risico twee: afhankelijkheid van één werkgeverStel je voor dat je alles inzet op de nieuwe Intel-fabriek in Columbus, Ohio, en dan in 2025 te maken krijgt met enorme vertragingen.

Hele deelmarkten kunnen 15-20 % schommelen door één bedrijfsbeslissing.

Risico drie: infrastructuurvertragingHogesnelheidstreinen, de uitbreiding van luchthavens of de aanleg van glasvezelkabels lopen vaak 5 tot 10 jaar achter op particuliere investeringen.

Investeerders die te vroeg komen, kunnen te maken krijgen met een pijnlijk langzame verhuurperiode.

En hier is de vergelijking die mijn institutionele klanten altijd doet aarzelen: investeren in secundaire/tier-2/voorstedelijke markten is alsof je de eerste ontdekkingsreiziger bent die een goudmijn ontdekt in een nieuw gebergte.

Als de goudmijn er echt is, word je een legende. Maar als het analyserapport te optimistisch was, zit je vast aan het sjouwen van apparatuur een peperdure heuvel op, zonder een gemakkelijke weg terug naar beneden.

Hoe voorkom je dat je een waarschuwend verhaal wordt?

Hoe kunnen ervaren beleggers het risico van deze beleggingen beperken?

Succesvolle spelers gebruiken drie niet-voor-de-hand-liggende filters:

1. Diversificatiescore van ankerhuurders – Ze eisen dat er minimaal vier onafhankelijke werkgevers van Fortune 1000-formaat binnen een straal van 45 minuten rijden aanwezig zijn, voordat er aandelen worden verstrekt.
2. Infrastructuur Toezeggingskalender – Ze kopen alleen waar de lokale overheid al een borgstelling of PPP-contract heeft afgesloten voor het volgende grote weg-/spoor-/luchthavenproject (niet alleen “in het masterplan”).
3. Stresstest voor exit-cap-rate – Ze garanderen elke deal in de veronderstelling dat de exit cap rate 100-150 basispunten hoger zal zijn dan vandaag. Als de interne rente (IRR) nog steeds boven de 15 % uitkomt, gaan ze verder.

Doe dit huiswerk en de kans op een pijnlijke liquiditeitsgebeurtenis daalt drastisch.

Is deze strategie op dit moment geschikt voor u?

Dit is de retorische vraag die ik stel aan elke investeerder die het water in de mond loopt bij de kapitalisatiepercentages van 7 % in een snelgroeiende buitenwijk: als deze markt echt de "volgende grote trend" is, waarom hebben Blackstone of Brookfield er dan nog niet de helft van gekocht?

Het eerlijke antwoord in 2025: dat is wel zo, maar het staat nog in de kinderschoenen. En er is ruimte voor flexibel privaat kapitaal om op dezelfde golf mee te surfen, op voorwaarde dat je de risico's respecteert.

Investeren in secundaire/Tier-2/voorstedelijke markten: veelvoorkomende twijfels beantwoord

Koppelingen:

1. CBRE Future Cities-rapport (september 2025)

2. Urban Land Institute (ULI) & PwC Opkomende trends in onroerend goed® 2025

3. Preqin Global Report: Vastgoed 2025

Geschreven door André Neri Bijgewerkt op 4 december 2025