Investeren in secundaire/tweederangs/substedelijke markten: risico's en voordelen

Investeren in secundaire/Tier-2/substedelijke markten!

Wanneer de meeste investeerders aan vastgoed denken, gaan hun gedachten meteen naar de glinsterende skylines van New York, Londen of Dubai.

Maar in alle stilte ontvouwt zich een ander verhaal in de steden van de "tweede ring" en de omliggende voorstedelijke gebieden.

Beleggen in secundaire/tweederangs/substedelijke markten is niet langer een rustig reserveplan, maar uitgegroeid tot een van de meest besproken strategieën onder ervaren beleggers in 2025. Waarom?

Omdat de wiskunde, de demografie en de macrotrends eindelijk op één lijn liggen en alles wat we ooit geloofden over 'toplocaties' op de proef stellen.

Investeren in secundaire/Tier-2/substedelijke markten, In dit bericht ontdek je:

1. Wat zijn in de huidige context precies secundaire/tier-2/substedelijke markten?
2. Waarom verschuiven de kapitaalstromen juist nu naar deze markten?
3. Wat zijn de daadwerkelijke voordelen (met echte cijfers en originele casestudies)?
4. Waar schuilen de echte risico's – en hoe groot zijn ze?
5. Hoe kunnen beleggers het risico en het rendement daadwerkelijk afwegen voordat ze de cheque uitschrijven?
6. Veelgestelde vragen (in een handige tabel)

Laten we beginnen.

++ Micro-influencers inzetten om de authenticiteit van een merk te vergroten

Wat zijn secundaire/tweede-tier/substedelijke markten in 2025?

Traditioneel bestempelden vastgoedspelers alles buiten de 6-10 belangrijkste wereldwijde toegangspoorten als 'secundair'. Die definitie is nu achterhaald.

Tegenwoordig wordt een tier-2-markt beter begrepen als elke locatie die een combinatie van beide biedt. bevolkingsgroei boven het nationale gemiddelde, Het mediane huishoudinkomen stijgt sneller dan de inflatie., En commerciële leegstandspercentages lager dan 12 %—maar blijft nog steeds buiten het zicht van de meeste institutionele beleggers.

++ Hoe duurzaamheid een onderscheidend kenmerk wordt in franchise-aanbiedingen

Denk aan Raleigh-Durham (VS), Braga (Portugal), Leipzig (Duitsland), Pune (India) of de westelijke buitenwijken van Sydney.

De voorstedelijke gebieden zijn ondertussen getransformeerd van forensenplaatsen tot volwaardige economische motoren, dankzij hybride werk, e-commerce logistiek en life science-clusters die zich buiten de dure stadscentra hebben gevestigd.

Het onderscheid tussen een 'middelgrote stad' en een 'topwijk' vervaagt – en juist in die vervaging liggen de kansen.

Kortom, investeren in secundaire/tier-2/substedelijke markten betekent nu inzetten op plaatsen die al een kritische massa hebben, maar nog steeds handelen met een korting van 30-50% ten opzichte van de grote steden.

Waarom stroomt er ineens zoveel geld naar deze markten?

Tussen 2021 en 2025 botsten drie onstuitbare krachten op elkaar:

Ten eerste hebben werken op afstand en hybride werken de 'locatietolerantie' van kenniswerkers permanent verhoogd.

Ten tweede heeft de terugkeer van de toeleveringsketen naar eigen land fabrikanten en logistieke bedrijven ertoe aangezet om te zoeken naar goedkopere, minder drukke locaties – vaak op 45 tot 90 minuten afstand van de belangrijkste knooppunten.

++ Hoe de kredietwaardigheid de leenmogelijkheden voor ondernemers beïnvloedt

Ten derde lopen institutionele beleggers tegen allocatielimieten aan in kernmarkten: de cap rates in Manhattan of Centraal-Londen schommelen rond historische dieptepunten (2,5–4 %), waardoor toekomstige rendementen wiskundig gezien moeilijk te behalen zijn.

Het gevolg was dat pensioenfondsen, vastgoedbeleggingsfondsen en private equity-groepen op zoek gingen naar het volgende "Nashville 2015"-moment. Het resultaat?

Volgens Preqin is het opgehaalde kapitaal voor vastgoedstrategieën in 'opkomende steden' tussen 2022 en 2024 met 68 % gestegen.

Welke rendementen kunnen beleggers daadwerkelijk verwachten?

Beloning nummer één: Verstandelijke cashflowIn veel kleinere markten (tier-2) kun je nog steeds appartementencomplexen of industriële panden kopen tegen een rendement van 6-8% (zonder hefboomwerking) – rendementen die in grotere markten (tier-1) simpelweg niet meer voorkomen.

Beloning nummer twee: Geforceerde waardestijging door gunstige demografische ontwikkelingen..

Tussen 2020 en 2024 groeide de bevolking in Amerikaanse districten die als "buitenstedelijk" werden geclassificeerd 2,7 keer sneller dan in districten in de stedelijke kern (US Census Bureau, 2024).

Origineel voorbeeld 1 – Industriële conversie Leipzig-Grünau (Duitsland)

Een in Berlijn gevestigd familiebedrijf kocht in 2021 een leegstaand drukkerijgebouw uit de jaren 80 aan de westkant van Leipzig voor € 38 per vierkante meter.

In 2024, na de ombouw tot een last-mile logistiekcentrum voor een grote e-commerce speler, werd de waarde van het pand geherwaardeerd op €192/m² – een intern rendement van meer dan 29 TP3T in drie jaar.

De aanleiding? De nieuwe gigafabriek voor elektrische autobatterijen van Volkswagen op 25 km afstand en de keuze van Amazon voor dezelfde micromarkt voor hun regionale distributiecentrum.

Origineel voorbeeld 2 – Toneelstuk over een medisch kantoor in Raleigh-Durham “Triangle” (VS)

Een middelgrote Amerikaanse projectontwikkelaar kocht begin 2022 22 hectare onbebouwd land in de buurt van Fuquay-Varina (30 minuten ten zuiden van Research Triangle Park).

Ze bouwden speculatieve medische kantoorgebouwen met als belangrijkste trekpleisters de poliklinieken van Duke Health en WakeMed.

Sale-leaseback-overeenkomsten die in 2025 werden gesloten, leverden binnen vier jaar een rendement van 2,1x op – puur gedreven door zorginstellingen die de huurprijzen van 70-90 dollar per vierkante voet in de binnenstad wilden ontvluchten.

Hier is een snelle vergelijkingstabel van de statistieken voor toegangspoorten versus secundaire/substedelijke gebieden (gegevens voor 2024-2025, samengevoegd van CBRE, JLL en lokale bronnen):

Metrisch	Poortsteden (gem.)	Secundair onderwijs / Niveau 2 / Voorstedelijk (gemiddeld)	Verschil
Rendement op meergezinswoningen	3.8–4.7 %	5.9–7.8 %	+2.3 %
Kantoorvacature	18.4 %	9.7 %	−8.7 %
Bevolkingsgroei over 5 jaar	2.1 %	11.4 %	+9.3 %
Grondprijs per bebouwbare vierkante voet	$180–$450	$42–$110	−70 %
Gemiddelde groei van het huishoudinkomen (2020-2024)	14 %	26 %	+12 %

De cijfers liegen niet: u koopt letterlijk dezelfde demografische en economische trends, maar dan met een flinke korting.

Waar schuilen de risico's nu echt bij investeringen in secundaire/tweederangs/substedelijke markten?

Nu de ongemakkelijke waarheid. Niet elke "volgende grote hit" wordt de volgende Austin.

Risico één: liquiditeitsdroogteWanneer het sentiment omslaat, kunnen markten van de tweede categorie sneller bevriezen dan markten van de eerste categorie.

In de periode 2009-2011 daalde het transactievolume in sommige kleinere Amerikaanse steden met 90%, terwijl er in Manhattan nog steeds transacties plaatsvonden.

Risico twee: afhankelijkheid van één werkgeverStel je voor dat je alles inzet op de nieuwe Intel-fabriek in Columbus, Ohio, en vervolgens in 2025 te maken krijgt met vertragingen in de oplevering.

Hele deelmarkten kunnen door één enkele bedrijfsbeslissing een waardeverandering van 15-20 % teweegbrengen.

Risico drie: infrastructuurachterstandHogesnelheidstreinen, luchthavenuitbreidingen of de uitrol van glasvezel lopen vaak 5 tot 10 jaar achter op particuliere investeringen.

Beleggers die te vroeg instappen, kunnen te maken krijgen met een tergend traag verhuurproces.

En hier is de analogie die mijn institutionele klanten altijd even doet stilstaan: beleggen in secundaire/tweederangs/voorstedelijke markten is alsof je de eerste ontdekkingsreiziger bent die een goudmijn aanboort in een nieuw berggebied.

Als de goudader er echt is, word je een legende. Maar als het analyserapport te optimistisch was, zit je vast met het sjouwen van apparatuur een peperdure berg op, zonder gemakkelijke weg terug.

Hoe voorkom je dat je zelf zo'n waarschuwend voorbeeld wordt?

Hoe beperken ervaren beleggers het risico van deze beleggingen?

Succesvolle spelers gebruiken drie niet-voor de hand liggende filters:

1. Diversificatiescore voor ankerhuurders Ze eisen dat er minstens vier onafhankelijke werkgevers van het formaat van een Fortune 1000-bedrijf binnen een straal van 45 minuten rijden gevestigd zijn voordat ze aandelen toekennen.
2. Kalender voor infrastructuurverplichtingen – Ze kopen alleen als de lokale overheid al een lening heeft afgesloten of een publiek-private samenwerking is aangegaan voor het volgende grote weg-/spoor-/luchthavenproject (niet alleen als het "in het masterplan" staat).
3. Stresstest voor exit-plafondpercentage – Ze beoordelen elke deal ervan uitgaande dat het exitrendement 100-150 basispunten hoger zal liggen dan nu. Als het interne rendement (IRR) nog steeds boven de 15% ligt, gaan ze door.

Doe dit huiswerk en de kans op een pijnlijke liquiditeitscrisis neemt drastisch af.

Is deze strategie op dit moment geschikt voor jou?

Dit is de retorische vraag die ik stel aan elke investeerder die watertandt bij het zien van rendementen van 7,1 TP,3T in een snelgroeiende buitenwijk: als deze markt echt de "volgende grote hype" is, waarom hebben Blackstone of Brookfield er dan nog niet de helft van gekocht?

Het eerlijke antwoord in 2025: ze hebben het al gedaan, maar ze staan nog aan het begin, en er is ruimte voor flexibel particulier kapitaal om mee te liften op dezelfde golf, mits je de risico's respecteert.

Investeren in secundaire/Tier-2/substedelijke markten: veelgestelde vragen beantwoord

Vraag	Kort en concreet antwoord
Zijn de markten van de tweede categorie eind 2025 nog steeds "goedkoop"?	Ja, relatief gezien wel, maar de korting is afgenomen van 55 % in 2021 tot ongeveer 35 % nu. Je handelt sneller dan je denkt.
Is een appartementencomplex in de buitenwijken nog steeds veilig?	Veiliger dan kantoren in de binnenstad – de vraag wordt gedreven door 25- tot 34-jarigen die zich geen kantoor in de stad kunnen veroorloven. Leegstand <5 % in de meeste groeigebieden.
Wat is de minimale marktomvang die ik in overweging moet nemen?	Een metropool met een bevolking van 500.000 tot 2 miljoen inwoners en een jaarlijkse banengroei van minstens 2.% in de afgelopen vijf jaar.
Kunnen buitenlanders gemakkelijk investeren?	Ja, in de meeste OESO-landen via lokale LLC's; India, Brazilië en Indonesië vereisen lokale partners - houd rekening met 6-9 maanden.
Welke beleggingscategorie biedt momenteel de beste risico-rendementsverhouding?	Industriële en biowetenschappelijke laboratoria op locaties van de tweede categorie: de vraag is structureel, het aanbod loopt nog achter.

Links:

1. CBRE Future Cities Report (september 2025)

2. Urban Land Institute (ULI) & PwC Opkomende trends in vastgoed® 2025

3. Preqin Global Report: Vastgoed 2025