为什么在房地产投资中流动性比升值更重要
在房地产投资中，流动性比升值更重要。 当你意识到坐在四面墙内的纸面收益既不能支付医疗费，也不能资助突然的职业转型，更不能在市场决定长期低迷时提供任何帮助时，你就会明白。
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估值固然诱人，但流动性才是生存之道。
请继续阅读以了解更多信息！
内容概要
- 当我们说“我们究竟在谈论什么”时，我们究竟在谈论什么 在房地产投资中，流动性比升值更重要。?
- 流动性究竟如何影响你的决策？
- 当你过于追求赞赏而忽略了退路时会发生什么？
- 为什么现在流动性显得更加迫切？
- 来自基层的故事，让数字变得真实
- 常见问题解答
当我们说“我们究竟在谈论什么”时，我们究竟在谈论什么 在房地产投资中，流动性比升值更重要。?
流动性是指将房产变现的速度和体面程度。
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升值是指价值缓慢增长的过程，在电子表格上看起来很美好，但当你急需用钱时，这种感觉却很糟糕。
大多数人仍然秉持着旧有的理念：在合适的邮政编码区域买房，永远持有，让时间和城市改造来完成繁重的工作。
这个故事诞生于战后漫长的经济繁荣时期，当时抵押贷款成本低廉，就业稳定，城市的发展方向也可预测。
现在已经是2026年了。多年来，利率一直在提醒所有人，借贷并非免费；远程办公导致需求分散；供应链也让我们明白，“稳定”可能很快就会变得脆弱。
当流动性成为首要考虑因素时，你会开始提出不同的问题。
不是“十年后它值多少钱？”，而是“如果我下个季度需要出售，谁会想买它？”
这种转变并非消极悲观，而是冷静理性。它迫使你不再把房地产视为家族传家宝，而更多地将其视为一项必须在压力下才能发挥作用的资产。
流动性究竟如何影响你的决策？
你开始寻找人们真正搬进搬出的街区。
拥有多个就业中心、优质学校、公共交通便利、适宜步行的地区。这些地区的房源周转速度很快。
房屋上市时间短。即使在市场低迷时期，你也更有可能找到不会恶意压价的买家。
与此形成鲜明对比的是经典的“升值”情景：新兴郊区承诺修建新的高速公路，规划建设学校，每个人都信誓旦旦地说火车明年就会开通。
欣赏之情可以令人惊叹——直到它不再令人惊叹为止。
当市场情绪逆转时，那些推高房价的人就会消失，最终只剩下一栋漂亮的房子和一个看起来像家具一样的“出售”标志。
流动性也带来了选择权。你可以利用1031条款进行资产置换，换购更好的资产而无需缴纳过多税款。你也可以提取股权用于其他交易。
你可以摆脱糟糕的租客或不断变化的社区，而无需祈祷奇迹出现买家。这是一种无声的力量。
那种不会让你拍出 Instagram 短视频，却能让你夜夜安眠的人。
当你过于追求赞赏而忽略了退路时会发生什么？
你会成为市场情绪波动的牺牲品。看看2022年后佛罗里达州二级市场发生了什么。疫情期间人口迁移导致房价飙升。
随后保险费翻了三倍，利率上涨，远程办公人员开始陆续返回城市。
房价上涨停滞，流动性枯竭。急于出手的卖家眼睁睁地看着报价消失，佣金蚕食了他们的资产净值。
这其中也存在情感上的代价。人们将自我认同与获得的赞赏“胜利”联系起来。当赞赏数停止增长时，他们会感到受到了人身攻击。
这种防御心理会蒙蔽判断力——坚持太久、过度改进、拒绝合理的定价。
美国房地产经纪人协会 2024 年的一项调查发现，在过去两年中亏本出售房产的投资者中，约有六分之一承认他们“等待的时间太长，希望市场反弹”。
更深层次的风险在于机会成本。资金被锁定在增长缓慢的资产上，无法追逐其他回报更高的资产。
它无法覆盖生活成本。它只是静静地待在那里，实际价值悄然贬值，而通货膨胀则蚕食着它的价值。
为什么现在流动性显得更加迫切？
与2010年代相比，目前的利率仍然很高。通货膨胀使得固定成本（保险、税收、维护）的压力更大。
混合办公模式不断改变着人们的实际居住地。
再加上地缘政治紧张局势和供应链脆弱性，就形成了一个可以快速转变——有时甚至是剧烈转变——的市场。
Redfin 的 2025 年住房数据显示，美国流动性最强的都市区（例如亚特兰大、夏洛特、罗利的部分地区）的房产从经济放缓中复苏的速度比流动性较差的都市区快约 30% 倍。
快速恢复虽然不吸引眼球，但却能带来实实在在的收益。
流动性让你保持灵活。你可以卖出、重新部署、等待风暴过去，或者在其他人犹豫不决时加倍投入。而那些只关注升值的人，只能寄希望于市场再次繁荣。
有时候确实如此。有时候它只是把原本就在漂浮的船只抬起来。
把感激之情想象成扬帆起航的风。当它顺风吹拂时，感觉真是太棒了。
流动性是引擎。你或许并非每天都需要它，但当资金枯竭时，你会无比庆幸它的存在。
来自基层的故事，让数字变得真实
以 41 岁的圣保罗居民索菲亚为例。她在 2019 年于皮涅罗斯购买了一套两居室公寓，预期每年可获得 6-81 万亿英镑的稳定收益。
到2024年底，该建筑面临新的管理费、施工带来的街道噪音以及附近大量类似房源。价值停滞不前。
公司提出调往里斯本工作时，她需要尽快卖掉房子。
五个月过去了，价格两次下调，她最终到手的钱比预期还少。当她急需用钱的时候，房价却没有上涨。
现在来看看弗洛里亚诺波利斯的拉斐尔。他特意在大学和科技联合办公空间附近买了一套较小的公寓——这些地方租户流动性高，年轻专业人士的需求也源源不断。
2025年，当他女儿需要钱出国读硕士时，他把房子挂牌出售。18天内就以要价售出。
没什么大不了的。他把一部分资金重新投资到收益率超过12% aa的国债上，然后继续安然无恙。
这些并非个例。它们正是将流动性视为一项重要特性而非事后考虑因素时所发生的结果。
常见问题解答
经常出现在收件箱和 WhatsApp 群组里的真实问题：
| 问题 | 直接回答 |
|---|---|
| 我该如何判断一项资产是否具有流动性？ | 查看该微区域的平均房屋上市天数（ZAP、QuintoAndar、Loft 数据）、租赁空置率以及过去六个月内类似房源的销售数量。通常情况下，低于 60 天的上市天数属于正常水平。 |
| 房地产增值难道不是积累财富的主要途径吗？ | 从长远来看，如果你能等的话，答案是肯定的。短期到中期的流动性通常可以保护并增值你已有的财富。 |
| 我如何提高我已拥有房产的流动性？ | 是的——定价要合理，布置要得体，目标客户群体要尽可能广泛（不只是高端客户），可以考虑短期租赁记录来证明现金流。 |
| 如果我从事这项工作15-20年呢？ | 这时，估值可能会占据主导地位。但即便如此，预留一些后路（位置、条件、合理的杠杆作用）也能让你免于彻夜难眠。 |
| REITs和基金，哪一个流动性更好？ | 如果纯粹以流动性为目标，那么是的——它们的交易方式与股票类似。但它们无法提供直接所有权所拥有的控制权或税收优惠。 |
想深入了解？请查看 Redfin 最新市场脉搏, Zillow 研究住房数据， 和 CoreLogic的房价洞察.
