混合办公模式如何改变住宅与商业地产需求

混合办公模式正在改变住宅与商业地产的需求!

疫情不仅改变了我们的工作地点，还改写了我们想要居住的地方以及真正值得拥有的办公场所的规则。

五年后，混合办公不再是应急措施，而是数百万知识工作者的默认工作模式。结果如何？

房地产需求发生了翻天覆地的变化，郊区住宅与市中心高楼大厦在一场零和博弈中展开较量，而这场博弈几乎是所有人始料未及的。

继续阅读！

混合办公模式正在改变住宅与商业地产的需求, 本文将探讨以下内容：

1. 为什么混合办公模式导致A级写字楼空置速度比任何人预期的都要快
2. 居住偏好如何从“靠近办公室”转变为“靠近自然环境且Wi-Fi信号好”
3. 哪些城市在混合房地产战争中获胜（或失败）
4. 2025年的数据究竟意味着什么——一项惊人的统计数据将改变一切
5. 两篇独家原创案例研究，你在其他任何地方都读不到。
6. 一个能将整个转变过程解释得清清楚楚的比喻
7. 常见问题解答速览表
8. 三个可供深入阅读的最新资料

准备好了吗？出发！

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为什么混合办公模式扼杀了日常通勤（以及随之而来的对优质办公室的需求）？

混合办公模式并非远程办公的发明者，但它使远程办公合法化。

当公司宣布“每周两到三天在办公室办公”的政策时，员工们会算账：如果只需要在周二和周四到岗，为什么要在曼哈顿或伦敦市支付租金，租一间像衣橱一样大的卧室呢？

因此，标志性建筑的空置率已经上升到互联网泡沫破灭以来的最高水平。

世邦魏理仕在 2025 年第三季度报告称，全球平均办公楼空置率为 19.81 万亿平方英尺，但真正的情况隐藏在各个细分市场中。

目前，门户城市的优质中央商务区 (CBD) 空间平均空置 24-28%，而二线和郊区的办公空间正在重新被填满——只是租户不再是以前的那些了。

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与此同时，2022-2024 年主导市场的“追求品质”论调已经悄然逆转。

公司不再升级到闪亮的新大楼；他们正在缩减 30-50% 的办公面积，并将节省下来的资金用于郊区的“枢纽”办公室或城市核心区外的度假式园区。

购房者和租房者如何重新定义“地段、地段、地段”？

在现代历史上，办公楼的邻近程度首次不再是住宅价格的主要驱动因素。

现在，购房者会优先考虑三个新的变量：光纤网络速度、步行 15 分钟即可到达的绿地，以及即使下一家公司改变其混合教学政策，也不需要搬家的学区。

Zillow 发布的《2025 年消费者住房趋势报告》揭示了一个惊人的统计数据：41% 的近期购房者表示，“更好地支持混合/远程办公”是他们搬家的三大原因之一，甚至超过了价格和房屋面积。

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因此，郊区和二线城市的房价出现了两位数的增长，而旧金山、纽约和伦敦的高档城市公寓，经通货膨胀调整后，其交易价格仍处于 20 世纪 70 年代的水平。

哪些城市是最大的赢家？哪些城市仍然否认现实？

奥斯汀、博伊西和罗利-达勒姆已经不足为奇了，但看看第二波：田纳西州查塔努加、阿肯色州本顿维尔和阿拉巴马州亨茨维尔现在领跑 U-Haul 2025 年增长指数。

这些地方不仅仅是“便宜”的地方——它们提供 1 Gbps 对称光纤、新机场和充满活力的市中心，这些市中心从来不依赖朝九晚五的上班族。

另一方面，旧金山的办公楼空置率在 2025 年 10 月达到了 36%，而且由于抗震改造费用，该市至今还没有批准任何一项大型办公楼改建为住宅的计划。

对比再明显不过了。

一项统计数据应该让所有商业房东感到恐惧

以下这个数字让 REIT 高管们夜不能寐：根据穆迪分析公司（2025 年 11 月）的数据，美国办公楼的平均剩余租期目前仅为 4.1 年——这是有记录以来最短的租期。

当这些租约在2026年至2029年间到期时，租户将拥有前所未有的优势。许多租户会直接放弃租约或重新协商降低租金。

意外打造完美混合城市的“Zoom小镇”

以科罗拉多斯普林斯为例。2019年，它还是一个沉睡的军事和福音派中心。到2025年，它将成为人均年薪六位数远程工程师最集中的城市。

美国。怎么做到的？这座城市在 2018 年悄悄铺设了市政光纤，然后眼睁睁地看着 12 万新居民涌入——几乎都是混合居住或完全远程居住。

结果：市中心办公楼空置率从 18% 下降到 4%，但这并不是因为公司迁入。

艺术家、联合办公空间运营商和精品健身工作室则入驻了这处空间。

商业地产并没有消亡，而是发生了变异。

欧洲反革命几乎无人察觉

当美国各大媒体的头条新闻都聚焦于阳光地带的移民潮时，里斯本悄然成为了欧洲的混合型首都——但却有所不同。

葡萄牙法律仍然要求许多行业的员工每周五天在办公室工作，因此公司保留了总部。

然而，员工们合法地搬到了生活成本较低的沿海城镇（卡尔卡韦洛斯、卡斯卡伊斯、埃里塞拉），并且只需要通勤两天。

结果如何？自 2020 年以来，里斯本 40 公里范围内的住宅价格上涨了 681 万亿英镑，而里斯本黄金地段的办公楼租金几乎没有变化。

同一家公司，同样的人员规模，却成就了完全不同的房地产赢家。

混合办公模式正在改变住宅与商业地产的需求：类比

把混合办公想象成办公室里的流媒体革命。百视达（传统的中央商务区大楼）坚持认为每个人都必须每周五天到店上班。

Netflix曾表示：“如果你愿意，可以保留光盘，但大部分内容都可以在家观看。”如今，百视达（Blockbuster）只剩下一件充满怀旧气息的T恤；而Netflix的市值已经超过了埃克森美孚。

商业地产并没有消亡——它只是变成了特色光盘租赁区：规模更小、商品种类更丰富、更精致，而且绝对不再是主要市场。

接下来会发生什么？这是给投资者的一个反问句。

如果您的办公楼需要 70% 的入住率才能偿还债务，但整个市场现在都假定 40% 的实际利用率将永远保持不变……为什么您仍然按照 2019 年的价格定价？

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混合型房地产革命并非即将到来，它已经到来——并且它已经重新绘制了全球房地产财富的版图。

剩下的唯一问题是，你想拥有新地图的哪一边。

作者：安德烈·内里 更新于2025年11月25日