给那些想买房出租的人的建议

您知道您需要 15% 至 25% 首付 对于一个 投资性房地产？这远远超过了主要住宅的 3%。

尽管成本较高，但租赁房产可以带来良好的投资回报（ROI）。例如，第一年6%的回报就相当有吸引力，比股票和债券都好。

在涉足房地产之前，请先了解成为房东意味着什么。查看租金价格来猜测您的收入。

不要忘记包括维护、税收和管理费等成本来计算投资回报率。专家表示，至少要留出房产每年价值的 1% 用于保养和维修。

了解作为房东的责任

作为房东意味着您有许多责任来保持出租房产的良好状态并确保您的租户满意。

其中一项关键工作是 物业维护。法律规定，严重问题必须在 3 到 7 天内解决，不太严重的问题必须在 30 天内解决。

这包括修复自然灾害造成的损坏以及大型家庭系统问题（例如管道和电气问题）。

建筑好 租户关系 也至关重要。 《公平住房法》禁止房东因种族、肤色或其他原因而不公平地对待租户。

通过与租户开诚布公地交谈并快速解决他们的问题，您可以为每个人创造更好的生活空间。

“房东有法律义务在进入房产之前提供适当的通知，法规通常规定至少提前 24 小时通知。”

重要的是要知道 租赁法 在您所在的地区。大多数地方规定，您必须提前 30 天通知租户才能终止按月租约。

俄勒冈州在 2019 年创造了历史，开始实施租金管制，限制房东驱逐租户的方式。加州还于2019年通过了一项法律，控制没有租金法地区的租金上涨。

您的职责可能会根据您拥有的财产而变化。有草坪的房屋比公寓需要更多的庭院工作。

但是，管理公寓楼意味着要处理更多的租户和维护工作。一些房东（例如市政府）根据人数来管理经济适用房。

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考虑购买租赁房产的利弊

考虑购买出租房产意味着要同时考虑好的和坏的。从好的方面来说，它可以给你带来稳定的收入。

即使您从事主要工作，这也可以让您赚钱。另外，随着房产价值的上涨，您的投资可能会增加，从而增加您的财富。

与其他选择相比，房地产通常被视为可靠的投资。

拥有出租房产还可以享受税收优惠。得益于 2017 年减税和就业法案，您可以从您的个人所得税中扣除 20% 租金收入 如果您的收入低于一定限度。

你可以扣除保险之类的东西 抵押 利息、维护费用和磨损。此外，通过 1031 交易，您可以出售一处房产并购买另一处房产，而无需缴纳收益税。

“房地产不能丢失或被盗，也不能被带走。凭常识购买、全额付款、合理谨慎管理，它是世界上最安全的投资。” ——富兰克林·D·罗斯福

但是，当房东并不容易。与强硬的租户打交道是一个巨大的挑战，其中包括延迟租金、损坏或高要求等问题。

您还必须负责维护和修理，这可能会很昂贵。例如，一个新屋顶可能会花费您 $12,000。

而且，你需要跟上 抵押、税收和保险付款，这些费用的增长速度可能比您的 租金收入.

获得出租房产贷款通常意味着比购买自己居住的房屋需要支付更多的金额。即使在强劲的市场中，房地产也不容易快速出售。

随着时间的推移，该社区的衰落也可能会降低其吸引力和价值。最后，税法的变化可能会影响拥有出租房产的福利，因此跟上这些变化很重要。

为您的租赁房产购买融资

投资租赁房产需要适当的融资。大多数投资者选择通过抵押贷款为其房产融资。

这样，他们就可以更有效地使用他们的钱。与购买主要房屋不同， 投资性房地产贷款 需要一个更大的 首付，通常为 15% 至 25%，具体取决于贷款类型。

获得预先批准 抵押 是成功的关键。贷方会检查您的信用评分、债务收入比 (DTI) 和现金储备。他们要求信用评分至少为 620，DTI 低于 45%。

另外，你应该有足够3-6个月开支的现金。

最近的数据显示，用于租赁房产的传统贷款可能需要 30% 首付。建议信用评分为 629 或更高才能获得批准。

出租房产有多种贷款类型，例如传统贷款、FHA、VA 和组合贷款。 FHA 贷款可用于拥有两到四个单元的房产。

您必须在一个单元中居住一年，分数达到 580 或更高的首付从 3.5% 起。退伍军人事务部贷款适用于军人，允许您购买最多七个单元的房产，只要您居住在其中一个单元即可。

其他融资选择包括房屋净值贷款、HELOC、现金再融资和硬通货贷款。 这些选择让投资者可以使用他们的房屋净值或获得短期贷款来购买房产和进行装修。

但请记住，投资性房产的抵押贷款利率通常比主要住房高 0.5 至 0.875 个百分点。

当您申请融资时，请准备好出示证明 租金收入。这包括当前的租约、租金历史记录和纳税申报表。

有些贷款可以让您将租金收入计入您的收入。贷款人还可能要求抵押贷款准备金，这可能是两到六个月的还款额。

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为您的出租物业选择合适的位置

在为您的出租物业选择地点时，请考虑安全性、便利设施、需求和增长潜力。

优越的地理位置可以吸引优质租户，让您的收入保持稳定。目标是犯罪率低、学校优秀、公共交通便利且可轻松前往商店、公园和餐馆的地方。

查看当地的租赁市场，看看该地区是否有房产需求。像达拉斯这样的城市是不错的选择，因为它们正在发展并且拥有强大的就业市场。

达拉斯的租金中位数为每月 $1,787，去年租金增长 4,07%，是一个不错的选择。此外，其 10 年股本增长率为 115,52%，这表明它是房地产投资的好地方。

根据 Bankrate 2022 年的一项研究，房地产现在是美国人最喜欢的长期投资，自 2012 年以来一直排名靠前。

请记住，最佳增长点最初可能并不总是拥有最高的现金流。但是，投资达拉斯这样的地区，其 1 年股本增长率为 8,91%，随着时间的推移，即使您的现金流量较低，也可能会获得回报。

在查看出租房产时，请使用租金估算报告来查看租金是否足以弥补成本并为您带来利润。

RentSpree 等工具可为您提供最新的租金和空置率估算。租金定得太高可能会使房产空置，而租金定得太低则意味着您可能需要自己承担租金费用。

让您的出租物业盈利的技巧

为了使您的出租房产有利可图，请仔细筛选租户。寻找按时付款并爱护房产的租客。每年续签租约有助于保持租户稳定并允许租金上涨。

美国有超过8000万套单户住宅，此类房产是投资者的热门选择。

计划每年每1,000平方英尺的房产花费约$1,000用于维护。每年每平方英尺约为 $1。

留出 20% 至 30% 的租金收入用于保养、维修和紧急情况。这可以帮助您为意外成本做好准备。

多元化您的房产可以使您的租金收入更加稳定和可预测。空缺对房东来说可能是一个巨大的财务风险。

考虑聘请物业经理来管理您的财产。他们可以处理租户问题、维护和收取租金。

这项服务通常会花费您8%到12%的租金收入。

对于成功的出租房产，目标是获得 10% 的投资回报。一开始你的现金流可能会较低，但当你还清抵押贷款并提高租金时，它应该会变得更好。

从当地平均租金开始，然后进行调整以支付您的抵押贷款、税费和其他费用。

通过使用这些策略并着眼长远，您可以增加进行有利可图的租赁房产投资的机会。

租赁物业投资的风险和回报

投资租赁房产可以带来丰厚的回报，但也存在一定的风险。您可以通过租金获得稳定的收入。

随着时间的推移，您的房产价值可能会上涨，尤其是在需求旺盛的地区。另外，您获得的租金不像常规收入那样征税，而且您也许可以扣除贷款利息。

但是，了解风险也很关键。维护和管理成本可能会增加，到 2023 年平均每年为 $6,409。

有时，您的租金可能不足以支付抵押贷款，尤其是在租金价格不上涨的情况下。确保您有足够的现金来支付这些费用。

租赁市场的单户住宅的平均年回报率与股票市场相当，且波动性较小。

房地产不容易快速出售，而且买卖成本可能很高。如果租客离开，您仍然需要支付房产费用。

为了降低这些风险，请选择使用时间不超过 15 年的房产，以减少维护费用。使用 TransUnion SmartMove 等工具选择合适的租户也可以帮助他们保留更长的时间。

了解当地市场是在房地产领域取得成功的关键。空置率高的地方可能不适合租赁投资。

如果房东提供额外的激励措施，可能意味着竞争会很激烈。分散出租房产可以帮助您免受某些地区经济衰退的影响。

结论

投资出租房产可能是一种明智的赚钱方式 被动收入 并增加您的财富。 2024 年 6 月的租金中位数比 2019 年高出 $305。

2024 年第一季度，美国房屋销售中位数价格达到 $420,800。这表明利润潜力是显而易见的。

但是，在开始之前了解作为房东的义务和风险非常重要。买房子出租意味着一笔很大的前期成本，通常是房屋价值的 20%。

在某些地区，抵押贷款付款可能低于租金，但请记住考虑保险、财产税和维护等额外费用。

房主保险的费用可能比租客保险贵八倍。您还必须直接缴纳财产税，不缴纳可能会导致丧失抵押品赎回权。

然而，随着房产价值的上涨，房主可以扣除利息并获得净值，而租房者则不能。

在决定投资租赁房产之前，请考虑您的财务状况、市场和未来计划。

做好功课、规划财务并选择合适的房产可以增加您成功的机会。

无论您自己管理房产还是聘请经理，投资租赁房产都需要大量的时间和金钱。

通过考虑利弊并遵循最佳实践，您可以创建一个有利可图的投资组合。这样，您就可以通过以下方式实现您的财务目标 被动收入 从你的 投资性房地产.