Consejos para quienes buscan comprar una casa para alquilar

¿Sabía que necesita un 15% a un 25%? depósito para un propiedad de inversión? Esto es mucho más que el 3% para una vivienda principal.

A pesar del mayor costo, la propiedad en alquiler puede generar un buen retorno de la inversión (ROI). Por ejemplo, un rendimiento de 6% en el primer año es bastante atractivo, mejor que el de las acciones y los bonos.

Antes de lanzarte al sector inmobiliario, conoce lo que significa ser propietario. Mire los precios de alquiler para adivinar sus ingresos.

No olvide incluir costos como mantenimiento, impuestos y tarifas de administración para calcular su retorno de la inversión. Los expertos dicen que se reserva al menos 1% del valor anual de la propiedad para mantenimiento y reparaciones.

Comprender las responsabilidades de ser propietario

Ser propietario significa que tiene muchas obligaciones para mantener su propiedad de alquiler en buen estado y asegurarse de que sus inquilinos estén contentos.

Un trabajo clave es mantenimiento de la propiedad. Las leyes dicen que debes solucionar los problemas críticos en un plazo de tres a siete días y los menos graves en un plazo de 30 días.

Esto cubre la reparación de daños causados por desastres naturales y grandes problemas del sistema doméstico, como problemas eléctricos y de plomería.

Construyendo bien relaciones de inquilinos también es vital. La Ley de Vivienda Justa impide que los propietarios traten injustamente a los inquilinos por motivos de raza, color u otras cosas.

Al hablar abiertamente con los inquilinos y resolver sus problemas rápidamente, puede crear un mejor espacio habitable para todos.

"Los propietarios están legalmente obligados a avisar adecuadamente antes de entrar en una propiedad, y los estatutos suelen especificar un aviso de al menos 24 horas".

Es importante conocer el leyes de alquiler en tu zona. La mayoría de los lugares dicen que debe avisar a los inquilinos con 30 días de antelación para finalizar un contrato de arrendamiento de mes a mes.

Oregón hizo historia en 2019 al iniciar el control de alquileres, limitando la forma en que los propietarios pueden desalojar a los inquilinos. California también aprobó una ley en 2019 para controlar los aumentos de alquiler en áreas sin leyes de alquiler.

Sus deberes pueden cambiar según la propiedad que posee. Las casas con césped necesitan más trabajo en el jardín que los apartamentos.

Pero administrar un edificio de apartamentos significa lidiar con más inquilinos y mantenimiento. Algunos propietarios, como los gobiernos municipales, administran viviendas asequibles en función de cuánto ganan las personas.

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Considere los pros y los contras de comprar una propiedad de alquiler

Pensar en comprar una propiedad de alquiler significa mirar tanto lo bueno como lo malo. El lado positivo es que puede brindarle un flujo constante de ingresos.

Esto le permite ganar dinero incluso mientras realiza su trabajo principal. Además, a medida que aumentan los valores de las propiedades, su inversión podría crecer, aumentando su patrimonio.

Los bienes raíces a menudo se consideran una inversión sólida en comparación con otras opciones.

También existen beneficios fiscales por ser propietario de una propiedad de alquiler. Gracias a la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, puede deducir 20% de su ingresos por alquiler si sus ingresos están por debajo de ciertos límites.

Puedes deducir cosas como seguros, hipoteca intereses, costos de mantenimiento y desgaste. Además, un intercambio 1031 le permite vender una propiedad y comprar otra sin pagar impuestos sobre la ganancia.

“Los bienes inmuebles no se pueden perder ni robar, ni tampoco se pueden llevar. Comprada con sentido común, pagada en su totalidad y administrada con razonable cuidado, es la inversión más segura del mundo”. –Franklin D. Roosevelt

Pero ser propietario no es del todo fácil. Tratar con inquilinos difíciles es un gran desafío, con problemas como retrasos en el alquiler, daños o altas exigencias.

También tendrás que encargarte del mantenimiento y las reparaciones, que pueden resultar costosas. Por ejemplo, un techo nuevo podría costarle $12,000.

Y necesitarás mantenerte al día hipotecapagos de impuestos y seguros, que podrían aumentar más rápido que su ingresos por alquiler.

Obtener un préstamo para una propiedad de alquiler a menudo significa depositar una cantidad mayor que para la casa en la que vive. Los bienes raíces no son fáciles de vender rápidamente, incluso en un mercado fuerte.

Un deterioro del barrio también podría reducir su atractivo y valor con el tiempo. Por último, los cambios en las leyes fiscales pueden afectar las ventajas de poseer una propiedad de alquiler, por lo que es importante mantenerse al día con estos cambios.

Financiación de la compra de su propiedad de alquiler

Invertir en propiedades de alquiler requiere la financiación adecuada. La mayoría de los inversores optan por financiar sus propiedades con hipotecas.

De esta manera, podrán utilizar su dinero de forma más eficaz. A diferencia de comprar una vivienda principal, préstamos para propiedades de inversión necesito un mas grande depósito, generalmente de 15% a 25%, según el tipo de préstamo.

Obtener aprobación previa para un hipoteca es clave para el éxito. Los prestamistas verifican su puntaje crediticio, su relación deuda-ingresos (DTI) y sus reservas de efectivo. Buscan un puntaje crediticio de al menos 620 y un DTI inferior a 45%.

Además, debe tener suficiente efectivo para cubrir entre 3 y 6 meses de gastos.

Datos recientes muestran que los préstamos convencionales para propiedades de alquiler podrían necesitar un 30% depósito. Se recomienda un puntaje de crédito de 629 o superior para su aprobación.

Existen muchos tipos de préstamos para propiedades de alquiler, como préstamos convencionales, FHA, VA y de cartera. Los préstamos de la FHA se pueden utilizar para propiedades de dos a cuatro unidades.

Debe vivir en una unidad durante un año y los pagos iniciales comienzan en 3,51 TP3T para puntuaciones de 580 o más. Los préstamos VA son para militares y le permiten comprar propiedades con hasta siete unidades, siempre que viva en una.

Otras opciones de financiación incluyen préstamos sobre el valor líquido de la vivienda, HELOC, refinanciación con retiro de efectivo y préstamos de dinero fuerte. Estas opciones permiten a los inversores utilizar el valor líquido de su vivienda u obtener préstamos a corto plazo para comprar propiedades y realizar renovaciones.

Pero recuerde, las tasas hipotecarias para propiedades de inversión suelen ser entre 0,5 y 0,875 puntos porcentuales más altas que las de las viviendas principales.

Cuando solicite financiación, esté preparado para mostrar prueba de ingresos por alquiler. Esto incluye arrendamientos actuales, historial de alquileres y declaraciones de impuestos.

Algunos préstamos le permiten contar los ingresos por alquiler como parte de sus ingresos. Los prestamistas también podrían solicitar reservas hipotecarias, que podrían representar de dos a seis meses de pagos.

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Elija la ubicación adecuada para su propiedad de alquiler

Al elegir un lugar para su propiedad de alquiler, piense en la seguridad, las comodidades, la demanda y el potencial de crecimiento.

Una excelente ubicación atrae a buenos inquilinos y mantiene estables sus ingresos. Apunte a lugares con baja criminalidad, excelentes escuelas, transporte público y fácil acceso a tiendas, parques y restaurantes.

Consulte el mercado de alquiler local para ver si hay demanda de propiedades en el área. Ciudades como Dallas son buenas opciones porque están creciendo y tienen mercados laborales sólidos.

Con un alquiler promedio de $1,787 por mes y un crecimiento de alquiler de 4,07% durante el último año, Dallas es una opción sólida. Además, su crecimiento de capital en 10 años de 115,52% muestra que es un buen lugar para inversiones inmobiliarias.

Los bienes raíces son ahora la inversión a largo plazo favorita de los estadounidenses, con clasificaciones consistentemente altas desde 2012, según un estudio de Bankrate de 2022.

Recuerde, es posible que los mejores lugares para el crecimiento no siempre tengan el mayor flujo de caja al principio. Pero invertir en áreas como Dallas, con su crecimiento de capital de 8,91% en 1 año, puede resultar gratificante con el tiempo, incluso si su flujo de caja es menor al principio.

Cuando busque una propiedad de alquiler, utilice un informe de estimación de alquiler para ver si el alquiler cubre los costos y le deja ganancias.

Herramientas como RentSpree le brindan estimaciones actualizadas de tasas de alquiler y desocupación. Fijar un alquiler demasiado alto puede dejar las propiedades vacías, mientras que fijarlo demasiado bajo significa que es posible que tengas que cubrir los costos de alquiler tú mismo.

Consejos para rentabilizar su propiedad de alquiler

Para que su propiedad de alquiler sea rentable, evalúe cuidadosamente a los inquilinos. Busque inquilinos que paguen a tiempo y cuiden bien la propiedad. Renovar los contratos de arrendamiento anualmente ayuda a mantener estables a los inquilinos y permite aumentos en los alquileres.

Hay más de 80 millones de viviendas unifamiliares en EE. UU. Este tipo de propiedad es una opción popular para los inversores.

Planee gastar alrededor de $1,000 al año en mantenimiento por cada 1,000 pies cuadrados de propiedad. Eso es alrededor de $1 por pie cuadrado cada año.

Reserve entre 20% y 30% de sus ingresos por alquiler para mantenimiento, reparaciones y emergencias. Esto le ayuda a estar preparado para costes inesperados.

Diversificar sus propiedades puede hacer que sus ingresos por alquiler sean más estables y predecibles. Las vacantes pueden representar un gran riesgo financiero para los propietarios.

Considere contratar a un administrador de propiedades para administrar su propiedad. Pueden manejar los problemas de los inquilinos, el mantenimiento y el cobro del alquiler.

Este servicio suele costar entre 8% y 12% de sus ingresos por alquiler.

Para tener una propiedad de alquiler exitosa, busque un retorno de su inversión de 10%. Su flujo de caja puede ser menor al principio, pero debería mejorar a medida que cancele su hipoteca y aumente los alquileres.

Comience con el alquiler promedio local y ajústelo para cubrir su hipoteca, impuestos y otros costos.

Al utilizar estas estrategias y mirar a largo plazo, puede aumentar sus posibilidades de realizar una inversión rentable en una propiedad de alquiler.

Riesgos y recompensas de la inversión en propiedades de alquiler

Invertir en propiedades de alquiler puede traer grandes beneficios y algunos riesgos. Puede obtener un ingreso estable con el alquiler.

Con el tiempo, el valor de su propiedad puede aumentar, especialmente en áreas de gran demanda. Además, el alquiler que recibe no está sujeto a impuestos como los ingresos regulares y es posible que pueda deducir los intereses de su préstamo.

Pero también es clave conocer los riesgos. Los costos de mantenimiento y gestión pueden acumularse, con un promedio de $6,409 al año en 2023.

A veces, es posible que el alquiler no sea suficiente para cubrir la hipoteca, especialmente si los precios del alquiler no aumentan. Asegúrese de tener suficiente dinero ahorrado para estos costos.

Las viviendas unifamiliares en el mercado de alquiler muestran rentabilidades anuales medias comparables a las del mercado de valores, con menor volatilidad.

Los bienes raíces no son fáciles de vender rápidamente y su compra y venta pueden resultar costosas. Si un inquilino se va, igualmente tendrás que pagar por la propiedad.

Para disminuir estos riesgos, elija propiedades que tengan menos de 15 años para reducir el mantenimiento. Elegir a los inquilinos adecuados con herramientas como TransUnion SmartMove también puede ayudar a conservarlos por más tiempo.

Conocer el mercado local es clave para tener un buen desempeño en el sector inmobiliario. Es posible que los lugares con altas tasas de desocupación no sean buenos para inversiones en alquiler.

Si los propietarios ofrecen incentivos adicionales, podría significar que hay mucha competencia. Distribuir sus propiedades de alquiler puede ayudarlo a protegerse de las crisis económicas en ciertas áreas.

Conclusión

Invertir en propiedades de alquiler puede ser una forma inteligente de ganar dinero ingresos pasivos y hacer crecer su riqueza. El alquiler medio en junio de 2024 fue $305 más alto que en 2019.

El precio medio de venta de viviendas en EE. UU. alcanzó $420.800 en el primer trimestre de 2024. Esto muestra que el potencial de ganancias es claro.

Pero es importante conocer los deberes y riesgos de ser propietario antes de comenzar. Comprar una casa para alquilar implica un gran costo inicial, a menudo 20% del valor de la vivienda.

Los pagos de la hipoteca pueden ser más bajos que los del alquiler en algunas áreas, pero recuerde tener en cuenta los costos adicionales como seguros, impuestos a la propiedad y mantenimiento.

El seguro para propietarios de viviendas puede ser hasta ocho veces más caro que el seguro para inquilinos. También debe pagar los impuestos a la propiedad directamente y no pagarlos puede provocar una ejecución hipotecaria.

Sin embargo, los propietarios pueden deducir los pagos de intereses y ganar capital a medida que aumentan los valores de las propiedades, algo que los inquilinos no pueden hacer.

Antes de decidir invertir en una propiedad de alquiler, piense en sus finanzas, el mercado y sus planes futuros.

Hacer su tarea, planificar sus finanzas y elegir la propiedad adecuada puede aumentar sus posibilidades de éxito.

Ya sea que administre la propiedad usted mismo o contrate a un administrador, invertir en una propiedad de alquiler requiere mucho tiempo y dinero.

Al considerar los pros y los contras y seguir las mejores prácticas, puede crear una cartera rentable. De esta manera, podrá alcanzar sus objetivos financieros a través de ingresos pasivos de tu propiedad de inversión.