Invertir en mercados secundarios/de segundo nivel/suburbanos: riesgos y beneficios

Invertir en mercados secundarios/de segundo nivel/suburbanos!

Cuando la mayoría de los inversores piensan en bienes raíces, sus mentes inmediatamente imaginan los deslumbrantes horizontes de Nueva York, Londres o Dubai.

Sin embargo, silenciosamente, una historia diferente se está desarrollando en las ciudades del “segundo anillo” y los corredores suburbanos que las rodean.

Invertir en mercados secundarios, de segundo nivel o suburbanos ya no es un plan B sencillo: se ha convertido en una de las estrategias más debatidas entre los inversores sofisticados en 2025. ¿Por qué?

Porque las matemáticas, la demografía y las macrotendencias finalmente se están alineando de maneras que desafían todo lo que alguna vez creímos sobre las ubicaciones “privilegiadas”.

Invertir en mercados secundarios/de segundo nivel/suburbanos, En este post descubrirás:

1. ¿Qué son exactamente los mercados secundarios/de segundo nivel/suburbanos en el contexto actual?
2. ¿Por qué los flujos de capital se están desplazando hacia estos mercados en estos momentos?
3. ¿Cuáles son las recompensas reales (con números reales y estudios de casos originales)?
4. ¿Dónde se esconden los riesgos reales y qué tan grandes son?
5. ¿Cómo pueden los inversores medir realmente el riesgo frente a la recompensa antes de firmar el cheque?
6. Preguntas frecuentes (en una tabla práctica)

Vamos a sumergirnos en ello.

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¿Qué son los mercados secundarios/de nivel 2/suburbanos en 2025?

Tradicionalmente, los actores inmobiliarios etiquetaban como "secundario" todo lo que se encontraba fuera de las 6 a 10 principales puertas de entrada globales. Esta definición ya no es válida.

Hoy en día, un mercado de nivel 2 se entiende mejor como cualquier ubicación que combina crecimiento poblacional por encima del promedio nacional, Los ingresos familiares medios aumentan más rápido que la inflación, y tasas de vacancia comercial por debajo de 12 %—pero aún pasa desapercibido para la mayoría del capital institucional.

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Piense en Raleigh-Durham (EE. UU.), Braga (Portugal), Leipzig (Alemania), Pune (India) o los suburbios occidentales de Sídney.

Mientras tanto, los mercados suburbanos han pasado de ser comunidades dormitorio a mecanismos económicos genuinos gracias al trabajo híbrido, la logística del comercio electrónico y los clústeres de ciencias biológicas que se mudan de centros costosos.

La distinción entre “ciudad de segundo nivel” y “suburbio privilegiado” se está difuminando, y en esa difuminación reside la oportunidad.

En resumen, invertir en mercados secundarios/de segundo nivel/suburbanos ahora significa apostar en lugares que ya tienen una masa crítica, pero que todavía se comercializan con descuentos de entre el 30 y el 50 % respecto de las ciudades de entrada.

¿Por qué el dinero fluye repentinamente a estos mercados?

Tres fuerzas imparables chocaron entre 2021 y 2025:

En primer lugar, el trabajo remoto e híbrido aumentó permanentemente la “tolerancia a la ubicación” de los trabajadores del conocimiento.

En segundo lugar, la relocalización de la cadena de suministro empujó a los fabricantes y a las empresas de logística a buscar terrenos más baratos y menos congestionados, a menudo ubicados a 45-90 minutos de los centros de nivel 1.

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En tercer lugar, los inversores institucionales se topan con muros de asignación en los mercados principales: las tasas de capitalización en Manhattan o el centro de Londres rondan mínimos históricos (2,5-4 %), lo que hace que los rendimientos futuros sean matemáticamente desafiantes.

En consecuencia, los fondos de pensiones, los REIT y los grupos de capital privado comenzaron a buscar el próximo momento "Nashville 2015". ¿El resultado?

Según Preqin, el capital recaudado para estrategias inmobiliarias de “ciudades emergentes” aumentó un 68% en el tercer trimestre entre 2022 y 2024.

¿Qué recompensas pueden esperar realmente los inversores?

Recompensa número uno: cordura del flujo de cajaEn muchos mercados de nivel 2 aún se pueden comprar activos multifamiliares o industriales con rendimientos sin apalancamiento de 6 a 8 %, cifras que simplemente ya no existen en el nivel 1.

Recompensa número dos: apreciación forzada a través de vientos demográficos favorables.

Entre 2020 y 2024, los condados estadounidenses clasificados como “exurbanos” agregaron población 2,7 veces más rápido que los condados del núcleo urbano (Oficina del Censo de EE. UU., 2024).

Ejemplo original 1: conversión industrial de Leipzig-Grünau (Alemania)

En 2021, una family office con sede en Berlín compró una imprenta desocupada de los años 80 en el extremo oeste de Leipzig por 38 euros el metro cuadrado.

En 2024, tras su reconversión en logística de última milla para un importante actor del comercio electrónico, el activo se revalorizó a 192 €/m², una TIR superior a 29 % en tres años.

¿El detonante? La nueva gigafábrica de baterías para vehículos eléctricos de Volkswagen a 25 km de distancia y la elección del centro regional de Amazon por el mismo micromercado.

Ejemplo original 2: Obra de teatro “Triángulo” en el consultorio médico de Raleigh-Durham (EE. UU.)

Un desarrollador estadounidense de tamaño mediano compró 22 acres de terreno baldío cerca de Fuquay-Varina (30 minutos al sur de Research Triangle Park) a principios de 2022.

Construyeron edificios de consultorios médicos especulativos anclados por clínicas ambulatorias Duke Health y WakeMed.

Los acuerdos de venta y arrendamiento posterior firmados en 2025 generaron un múltiplo de capital de 2,1 veces en menos de cuatro años, impulsados exclusivamente por los empleadores del sector salud que huyeron de los alquileres de $70–90/pie cuadrado en el núcleo.

A continuación, se muestra una tabla de comparación rápida de métricas de zonas de acceso frente a zonas secundarias/suburbanas (datos de 2024-2025 agregados de CBRE, JLL y fuentes locales):

Los números no mienten: estás comprando literalmente las mismas tendencias demográficas y económicas... con un gran descuento.

¿Dónde se esconden realmente los riesgos al invertir en mercados secundarios, de segundo nivel y suburbanos?

Ahora la incómoda verdad: no todos los "próximos grandes" se convierten en el próximo Austin.

Riesgo uno: sequía de liquidezCuando el sentimiento cambia, los mercados de nivel 2 pueden congelarse más rápido que los de nivel 1.

Entre 2009 y 2011, el volumen de transacciones en algunas ciudades secundarias de Estados Unidos cayó un 90%, mientras que en Manhattan se mantuvo la actividad comercial.

Riesgo dos: dependencia de un solo empleadorImagine apostarlo todo a la nueva planta de Intel en Columbus, Ohio, y luego presenciar los fabulosos retrasos anunciados en 2025.

Submercados enteros pueden oscilar entre el 15 y el 20 % en una sola decisión corporativa.

Riesgo tres: retraso en la infraestructuraLos trenes de alta velocidad, la ampliación de aeropuertos o la implantación de fibra óptica suelen ir cinco a diez años por detrás de la inversión privada.

Los inversores que llegan demasiado pronto pueden enfrentarse a un proceso de arrendamiento dolorosamente lento.

Y esta es la analogía que siempre hace reflexionar a mis clientes institucionales: invertir en mercados secundarios, de segundo nivel o suburbanos es como ser el primer explorador en reclamar oro en una nueva cadena montañosa.

Si la veta madre realmente está ahí, te conviertes en leyenda. Pero si el informe del análisis fue demasiado optimista, te verás obligado a subir el equipo por una colina muy costosa sin una forma fácil de bajar.

Entonces, ¿cómo evitar convertirse en esa historia con moraleja?

¿Cómo pueden los inversores sofisticados reducir el riesgo de estas apuestas?

Los jugadores exitosos utilizan tres filtros no obvios:

1. Puntuación de diversificación de inquilinos ancla – Exigen al menos cuatro empleadores del tamaño de empresas Fortune 1000 que no estén relacionados y que vivan a 45 minutos en auto antes de comprometer acciones.
2. Calendario de compromisos de infraestructura – Sólo compran donde el gobierno local ya ha afianzado o contratado mediante contrato PPP el próximo gran proyecto de carreteras, ferrocarriles o aeropuertos (no sólo “en el plan maestro”).
3. Prueba de estrés de la tasa de capitalización de salida Suscriben cada operación asumiendo que la tasa de capitalización de salida será entre 100 y 150 puntos básicos superior a la actual. Si la TIR sigue superando los 15 %, siguen adelante.

Haga esta tarea y la probabilidad de que ocurra un evento de liquidez doloroso disminuirá drásticamente.

¿Es esta estrategia adecuada para usted en este momento?

Esta es la pregunta retórica que le hago a todo inversor que está salivando por las tasas de capitalización 7 % en algún suburbio de rápido crecimiento: si este mercado es realmente "la próxima gran novedad", ¿por qué Blackstone o Brookfield no han comprado ya la mitad?

La respuesta honesta en 2025: sí lo han hecho, pero todavía están en las primeras etapas y hay espacio para que el capital privado ágil se suba a la misma ola, siempre que respete los riesgos.

Invertir en mercados secundarios/de segundo nivel/suburbanos: respuestas a preguntas frecuentes

Campo de golf:

1. Informe de Ciudades del Futuro de CBRE (septiembre de 2025)

2. Urban Land Institute (ULI) y PwC: Tendencias emergentes en bienes raíces® 2025

3. Informe global de Preqin: Bienes raíces 2025

Escrito por André Neri Actualizado el 4 de diciembre de 2025