Investir sur les marchés secondaires / de deuxième catégorie / de banlieue : risques et avantages

Investir sur les marchés secondaires / de niveau 2 / de banlieue!

Quand la plupart des investisseurs pensent à l'immobilier, ils imaginent immédiatement les gratte-ciel scintillants de New York, Londres ou Dubaï.

Pourtant, discrètement, une autre histoire se déroule dans les villes de la « deuxième couronne » et les zones suburbaines qui les entourent.

Investir dans les marchés secondaires / de deuxième rang / de banlieue n'est plus un plan B, mais une stratégie parmi les plus débattues par les investisseurs avertis en 2025. Pourquoi ?

Car les mathématiques, les données démographiques et les tendances macroéconomiques convergent enfin d'une manière qui remet en question tout ce que nous pensions autrefois au sujet des emplacements « privilégiés ».

Investir sur les marchés secondaires / de niveau 2 / de banlieue, Dans cet article, vous découvrirez :

1. Que sont exactement les marchés secondaires / de deuxième niveau / de banlieue dans le contexte actuel ?
2. Pourquoi les flux de capitaux se dirigent-ils actuellement vers ces marchés ?
3. Quels sont les véritables avantages (avec des chiffres réels et des études de cas originales) ?
4. Où se cachent les véritables risques, et quelle est leur ampleur ?
5. Comment les investisseurs peuvent-ils réellement évaluer le rapport risque/récompense avant de signer le chèque ?
6. Foire aux questions (dans un tableau pratique)

Plongeons-nous dedans.

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Que seront les marchés secondaires / de niveau 2 / de banlieue en 2025 ?

Traditionnellement, les acteurs du marché immobilier qualifiaient de « secondaires » tous les marchés situés en dehors des 6 à 10 principales portes d'entrée mondiales. Cette définition est désormais obsolète.

Aujourd'hui, un marché de niveau 2 est mieux compris comme tout lieu qui combine croissance démographique supérieure à la moyenne nationale, Le revenu médian des ménages augmente plus vite que l'inflation, et taux de vacance des locaux commerciaux inférieurs à 12 %—mais passe encore inaperçue auprès de la plupart des investisseurs institutionnels.

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Pensez à Raleigh-Durham (États-Unis), Braga (Portugal), Leipzig (Allemagne), Pune (Inde) ou aux banlieues ouest de Sydney.

Les marchés de banlieue, quant à eux, sont passés de simples zones résidentielles à de véritables mécanismes économiques grâce au travail hybride, à la logistique du commerce électronique et au déplacement des pôles de sciences de la vie hors des centres urbains coûteux.

La distinction entre « ville de deuxième rang » et « banlieue huppée » s’estompe, et c’est dans cette zone floue que réside l’opportunité.

En bref, investir dans les marchés secondaires / de niveau 2 / de banlieue signifie maintenant miser sur des endroits qui ont déjà une masse critique, mais qui se négocient encore avec des réductions de 30 à 50 % par rapport aux grandes villes.

Pourquoi l'argent afflue-t-il soudainement sur ces marchés ?

Trois forces irrésistibles sont entrées en collision entre 2021 et 2025 :

Premièrement, le travail à distance et hybride a durablement accru la « tolérance géographique » des travailleurs du savoir.

Deuxièmement, la relocalisation des chaînes d'approvisionnement a poussé les fabricants et les entreprises de logistique à rechercher des terrains moins chers et moins encombrés, souvent situés à 45 à 90 minutes des principaux centres de production.

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Troisièmement, les investisseurs institutionnels se heurtent à des obstacles d’allocation sur les marchés principaux : les taux de capitalisation à Manhattan ou dans le centre de Londres se situent près de leurs plus bas historiques (2,5–4 %), ce qui rend les rendements futurs mathématiquement difficiles à prévoir.

Par conséquent, les fonds de pension, les REIT et les sociétés de capital-investissement se sont mis en quête du prochain « Nashville 2015 ». Le résultat ?

Selon Preqin, les capitaux levés pour les stratégies immobilières des « villes émergentes » ont bondi de 68 % entre 2022 et 2024.

Quels sont les rendements que les investisseurs peuvent réellement espérer ?

Récompense numéro un : santé financièreSur de nombreux marchés de deuxième niveau, il est encore possible d'acheter des actifs multifamiliaux ou industriels avec des rendements non leviers de 6 à 8 % (%) – des chiffres qui n'existent tout simplement plus sur les marchés de premier niveau.

Récompense numéro deux : appréciation forcée par des facteurs démographiques favorables.

Entre 2020 et 2024, les comtés américains classés comme « exurbains » ont vu leur population augmenter 2,7 fois plus vite que celle des comtés du centre urbain (Bureau du recensement des États-Unis, 2024).

Exemple original 1 – Conversion industrielle de Leipzig-Grünau (Allemagne)

Un family office basé à Berlin a acheté en 2021 une ancienne imprimerie des années 1980 située à la périphérie ouest de Leipzig pour 38 €/m².

En 2024, après sa conversion en logistique du dernier kilomètre pour un acteur majeur du commerce électronique, l'actif a été réévalué à 192 €/m² - un TRI supérieur à 29 % en trois ans.

L'élément déclencheur ? La nouvelle gigafactory de batteries pour véhicules électriques de Volkswagen, située à 25 km, et le choix du centre régional d'Amazon pour ce même micro-marché.

Exemple original 2 – Pièce de théâtre « Triangle » dans un cabinet médical de Raleigh-Durham (États-Unis)

Un promoteur immobilier américain de taille moyenne a acheté 22 acres de terrain nu près de Fuquay-Varina (à 30 minutes au sud du Research Triangle Park) début 2022.

Ils ont construit des immeubles de bureaux médicaux spéculatifs, avec pour principaux locataires les cliniques ambulatoires Duke Health et WakeMed.

Les opérations de cession-bail signées en 2025 ont généré un multiple de capitaux propres de 2,1 en moins de quatre ans, grâce à la fuite des employeurs du secteur de la santé face aux loyers de $70-90/pi² dans le centre-ville.

Voici un tableau comparatif rapide des indicateurs des zones d'accès et des zones secondaires/périurbaines (données 2024-2025 agrégées à partir de CBRE, JLL et de sources locales) :

Les chiffres sont formels : vous achetez littéralement les mêmes tendances démographiques et économiques, à un prix fortement réduit.

Où se cachent réellement les risques lorsqu'on investit sur les marchés secondaires/de deuxième catégorie/de banlieue ?

Voici la vérité qui dérange : toutes les « prochaines grandes tendances » ne deviennent pas le prochain Austin.

Risque numéro un : sécheresse de liquiditésLorsque le sentiment du marché se retourne, les marchés de deuxième rang peuvent se figer plus rapidement que ceux de premier rang.

Entre 2009 et 2011, certaines villes secondaires américaines ont vu leur volume de transactions chuter de 90 % (%), tandis que Manhattan continuait à être négociée.

Deuxième risque : dépendance à un seul employeurImaginez miser le tout pour le tout sur la nouvelle usine Intel de Columbus, dans l'Ohio, et assister ensuite à l'annonce de fabuleux retards en 2025.

Des sous-marchés entiers peuvent fluctuer de 15 à 20 % en fonction d'une seule décision d'entreprise.

Risque trois : retard des infrastructuresLes projets de trains à grande vitesse, d'expansion aéroportuaire ou de déploiement de la fibre optique accusent souvent un retard de 5 à 10 ans dans les investissements privés.

Les investisseurs qui arrivent trop tôt peuvent se retrouver confrontés à une mise en location extrêmement lente.

Voici l'analogie qui fait toujours réfléchir mes clients institutionnels : investir sur les marchés secondaires/de deuxième catégorie/de banlieue, c'est comme être le premier explorateur à revendiquer un gisement d'or dans une nouvelle chaîne de montagnes.

Si le filon est vraiment là, vous entrez dans la légende. Mais si le rapport d'analyse était trop optimiste, vous vous retrouvez coincé à transporter du matériel en haut d'une colline très coûteuse, sans possibilité de redescendre facilement.

Alors, comment éviter de devenir cet exemple à ne pas suivre ?

Comment les investisseurs avertis parviennent-ils réellement à réduire les risques liés à ces paris ?

Les joueurs performants utilisent trois filtres non évidents :

1. Score de diversification du locataire principal – Ils exigent qu'au moins quatre employeurs de la taille d'entreprises figurant au classement Fortune 1000, sans lien entre eux, se trouvent à moins de 45 minutes en voiture avant de s'engager en actions.
2. Calendrier des engagements en matière d'infrastructures – Ils n’achètent que lorsque les autorités locales ont déjà contracté un emprunt obligataire ou un partenariat public-privé pour le prochain grand projet routier/ferroviaire/aéroportuaire (et pas seulement « dans le plan directeur »).
3. Test de résistance du taux de capitalisation de sortie Ils garantissent chaque opération en partant du principe que le taux de capitalisation à la sortie sera supérieur de 100 à 150 points de base à celui d'aujourd'hui. Si le TRI reste supérieur à 15 % (%), ils poursuivent le projet.

Faites ce travail préparatoire et la probabilité d'un événement de liquidité douloureux diminuera considérablement.

Cette stratégie vous convient-elle en ce moment ?

Voici la question rhétorique que je pose à tous les investisseurs qui salivent devant des taux de capitalisation de 7 % dans une banlieue en pleine croissance : si ce marché est vraiment « la prochaine grande nouveauté », pourquoi Blackstone ou Brookfield n’en ont-ils pas déjà acheté la moitié ?

La réponse honnête en 2025 : oui, ils l’ont fait, mais ils n’en sont qu’aux prémices, et il y a de la place pour des capitaux privés agiles pour surfer sur la même vague, à condition de respecter les risques.

Investir sur les marchés secondaires / de niveau 2 / de banlieue : réponses aux questions fréquentes

Links:

1. Rapport CBRE sur les villes du futur (septembre 2025)

2. Urban Land Institute (ULI) et PwC Tendances émergentes de l'immobilier® 2025

3. Rapport mondial de Preqin : Immobilier 2025

Écrit par André Neri Mise à jour le 4 décembre 2025