Conseils pour ceux qui cherchent à acheter une maison à louer

Saviez-vous que vous avez besoin d'un 15% vers 25% acompte pour un immeuble de placement? C'est bien plus que le 3% pour une résidence principale.

Malgré leur coût plus élevé, les biens locatifs peuvent offrir un bon retour sur investissement (ROI). Par exemple, un rendement de 6% la première année est assez attrayant, meilleur que celui des actions et des obligations.

Avant de vous lancer dans l’immobilier, sachez ce que signifie être propriétaire. Examinez les prix des loyers pour deviner vos revenus.

N'oubliez pas d'inclure les coûts tels que la maintenance, les taxes et les frais de gestion pour déterminer votre retour sur investissement. Les experts disent de réserver au moins 1% de la valeur annuelle de la propriété pour l'entretien et les réparations.

Comprendre les responsabilités d'être propriétaire

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Conseils pour ceux qui cherchent à acheter une maison à louer

Être propriétaire signifie que vous avez de nombreuses responsabilités pour maintenir votre bien locatif en bon état et vous assurer que vos locataires sont heureux.

Un travail clé est entretien de la propriété. Les lois stipulent que vous devez résoudre les problèmes critiques dans un délai de trois à sept jours et les problèmes moins graves dans un délai de 30 jours.

Cela couvre la réparation des dommages causés par les catastrophes naturelles et les problèmes majeurs du système domestique tels que les problèmes de plomberie et d’électricité.

Construire bien relations avec les locataires est également vital. Le Fair Housing Act empêche les propriétaires de traiter injustement leurs locataires en raison de leur race, de leur couleur ou d'autres facteurs.

En discutant ouvertement avec les locataires et en résolvant leurs problèmes rapidement, vous pouvez créer un meilleur espace de vie pour tout le monde.

"Les propriétaires sont légalement tenus de fournir un préavis approprié avant d'entrer dans une propriété, les lois précisant souvent un préavis d'au moins 24 heures."

Il est important de connaître le lois sur la location dans votre région. La plupart des endroits disent que vous devez donner aux locataires un préavis de 30 jours pour mettre fin à un bail mensuel.

L’Oregon est entré dans l’histoire en 2019 en instaurant le contrôle des loyers, limitant ainsi la possibilité pour les propriétaires d’expulser les locataires. La Californie a également adopté une loi en 2019 pour contrôler les augmentations de loyer dans les zones sans lois sur les loyers.

Vos fonctions peuvent changer en fonction de la propriété que vous possédez. Les maisons avec pelouse nécessitent plus de travaux dans la cour que les appartements.

Mais gérer un immeuble à appartements signifie s’occuper de plus de locataires et d’entretien. Certains propriétaires, comme les municipalités, gèrent des logements abordables en fonction du revenu du nombre de personnes.

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Considérez les avantages et les inconvénients de l’achat d’une propriété locative

Envisager d’acheter un bien locatif, c’est considérer à la fois le bon et le mauvais. Du côté positif, cela peut vous procurer un flux de revenus constant.

Cela vous permet de gagner de l’argent même pendant que vous occupez votre emploi principal. De plus, à mesure que la valeur des propriétés augmente, votre investissement pourrait croître, augmentant ainsi votre patrimoine.

L’immobilier est souvent considéré comme un investissement solide par rapport à d’autres choix.

Il existe également des avantages fiscaux à posséder un bien locatif. Grâce à la loi sur les réductions d'impôts et l'emploi de 2017, vous pouvez déduire 20% de votre revenus locatifs si vos revenus sont inférieurs à certaines limites.

Vous pouvez déduire des choses comme l'assurance, hypothèque intérêts, frais d’entretien et usure. De plus, un échange 1031 vous permet de vendre une propriété et d'en acheter une autre sans payer d'impôts sur le gain.

« Les biens immobiliers ne peuvent pas être perdus ou volés, ni emportés. Acheté avec bon sens, payé intégralement et géré avec un soin raisonnable, il s’agit de l’investissement le plus sûr au monde. –Franklin D. Roosevelt

Mais être propriétaire n’est pas si facile. Faire face à des locataires difficiles constitue un défi de taille, avec des problèmes tels que des retards de loyer, des dommages ou des exigences élevées.

Vous devrez également gérer l'entretien et les réparations, ce qui peut être coûteux. Par exemple, un nouveau toit pourrait vous coûter $12 000.

Et vous devrez suivre hypothèque, taxes et paiements d'assurance, qui peuvent augmenter plus rapidement que votre revenus locatifs.

Obtenir un prêt pour un bien locatif signifie souvent débourser un montant plus élevé que pour une maison dans laquelle vous vivez. L’immobilier n’est pas facile à vendre rapidement, même dans un marché fort.

Un déclin du quartier pourrait également diminuer son attrait et sa valeur au fil du temps. Enfin, les changements dans les lois fiscales peuvent affecter les avantages de posséder un bien locatif, il est donc important de suivre ces changements.

Financer votre achat de propriété locative

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Investir dans des biens locatifs nécessite un financement adéquat. La plupart des investisseurs choisissent de financer leurs propriétés par des prêts hypothécaires.

De cette façon, ils peuvent utiliser leur argent plus efficacement. Contrairement à l'achat d'une résidence principale, prêts immobiliers d'investissement il faut un plus grand acompte, généralement de 15% à 25%, en fonction du type de prêt.

Obtenir une préapprobation pour un hypothèque est la clé du succès. Les prêteurs vérifient votre pointage de crédit, votre ratio dette/revenu (DTI) et vos réserves de trésorerie. Ils recherchent une cote de crédit d’au moins 620 et un DTI inférieur à 45%.

De plus, vous devriez disposer de suffisamment d’argent pour couvrir 3 à 6 mois de dépenses.

Des données récentes montrent que les prêts conventionnels pour les immeubles locatifs pourraient nécessiter un 30% acompte. Une cote de crédit de 629 ou plus est conseillée pour approbation.

Il existe de nombreux types de prêts pour les immeubles locatifs, comme les prêts conventionnels, FHA, VA et de portefeuille. Les prêts FHA peuvent être utilisés pour des propriétés de deux à quatre logements.

Vous devez vivre dans une unité pendant un an et les acomptes commencent à 3,5% pour des scores de 580 ou plus. Les prêts VA sont destinés aux militaires et vous permettent d'acheter des propriétés comprenant jusqu'à sept logements, à condition que vous viviez dans un seul.

D'autres choix de financement incluent les prêts sur valeur domiciliaire, les HELOC, le refinancement en espèces et les prêts d'argent dur. Ces options permettent aux investisseurs d’utiliser la valeur nette de leur propriété ou d’obtenir des prêts à court terme pour acheter des propriétés et effectuer des rénovations.

Mais rappelez-vous que les taux hypothécaires des immeubles de placement sont généralement de 0,5 à 0,875 points de pourcentage plus élevés que ceux des résidences principales.

Lorsque vous faites une demande de financement, soyez prêt à présenter une preuve de revenus locatifs. Cela comprend les baux en cours, l’historique des loyers et les déclarations de revenus.

Certains prêts vous permettent de compter les revenus locatifs dans vos revenus. Les prêteurs peuvent également demander des réserves hypothécaires, qui peuvent représenter de deux à six mois de paiements.

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Choisissez le bon emplacement pour votre propriété locative

Lorsque vous choisissez un emplacement pour votre bien locatif, pensez à la sécurité, aux commodités, à la demande et au potentiel de croissance.

Un emplacement idéal attire de bons locataires et maintient vos revenus stables. Visez des endroits à faible criminalité, d'excellentes écoles, des transports en commun et un accès facile aux magasins, parcs et restaurants.

Consultez le marché locatif local pour voir s'il existe une demande de propriétés dans la région. Les villes comme Dallas sont de bons choix car elles sont en croissance et disposent d'un marché du travail solide.

Avec un loyer médian de 1 787 TP4T par mois et une croissance du loyer de 4 071 TP3T au cours de la dernière année, Dallas est une option solide. De plus, sa croissance des capitaux propres sur 10 ans de 115 521 TP3T montre que c'est un bon endroit pour les investissements immobiliers.

L'immobilier est désormais l'investissement à long terme préféré des Américains, avec des classements constamment élevés depuis 2012, selon une étude Bankrate de 2022.

N’oubliez pas que les meilleurs spots de croissance n’offrent pas toujours les flux de trésorerie les plus élevés au début. Mais investir dans des régions comme Dallas, avec sa croissance des actions de 8 911 TP3T sur 1 an, peut être rentable au fil du temps, même si votre flux de trésorerie est plus faible au départ.

Lorsque vous examinez un bien locatif, utilisez un rapport d’estimation du loyer pour voir si le loyer couvre les coûts et vous laisse un profit.

Des outils comme RentSpree vous donnent des estimations à jour des loyers et des taux d'inoccupation. Un loyer trop élevé peut laisser les propriétés vides, tandis qu'un loyer trop bas signifie que vous devrez peut-être couvrir vous-même les frais de location.

Conseils pour rentabiliser votre bien locatif

Pour rentabiliser votre bien locatif, sélectionnez soigneusement les locataires. Recherchez des locataires qui paient à temps et prennent bien soin de la propriété. Le renouvellement annuel des baux contribue à maintenir la stabilité des locataires et permet des augmentations de loyer.

Il existe plus de 80 millions de maisons unifamiliales aux États-Unis. Ce type de propriété est un choix populaire auprès des investisseurs.

Prévoyez de dépenser environ 1 000 $ par an en entretien pour chaque 1 000 pieds carrés de propriété. Cela représente environ $1 par pied carré chaque année.

Mettez de côté 20% à 30% de vos revenus locatifs pour l'entretien, les réparations et les urgences. Cela vous aide à être prêt à faire face à des coûts imprévus.

La diversification de vos propriétés peut rendre vos revenus locatifs plus stables et prévisibles. Les logements vacants peuvent représenter un risque financier important pour les propriétaires.

Pensez à embaucher un gestionnaire immobilier pour gérer votre propriété. Ils peuvent gérer les problèmes des locataires, l’entretien et la perception des loyers.

Ce service coûte généralement entre 8% et 12% de vos revenus locatifs.

Pour un bien locatif réussi, visez un retour sur investissement de 10%. Votre flux de trésorerie peut être plus faible au début, mais il devrait s’améliorer à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire et augmentez vos loyers.

Commencez par le loyer moyen local et ajustez-le pour couvrir votre hypothèque, vos taxes et autres coûts.

En utilisant ces stratégies et en regardant sur le long terme, vous pouvez augmenter vos chances de réaliser un investissement immobilier locatif rentable.

Risques et avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif

Investir dans des propriétés locatives peut apporter de gros bénéfices mais aussi certains risques. Vous pouvez gagner un revenu stable grâce au loyer.

Au fil du temps, la valeur de votre propriété peut augmenter, surtout dans les zones où la demande est forte. De plus, le loyer que vous recevez n’est pas imposé comme un revenu ordinaire et vous pourrez peut-être déduire les intérêts de votre prêt.

Mais il est également essentiel de connaître les risques. Les coûts de maintenance et de gestion peuvent s'additionner, s'élevant en moyenne à $6 409 par an en 2023.

Parfois, votre loyer peut ne pas suffire à couvrir votre prêt hypothécaire, surtout si les prix des loyers n'augmentent pas. Assurez-vous d’avoir suffisamment d’argent économisé pour ces coûts.

Les maisons unifamiliales du marché locatif affichent des rendements annuels moyens comparables à ceux du marché boursier, avec moins de volatilité.

L’immobilier n’est pas facile à vendre rapidement et peut être coûteux à acheter et à vendre. Si un locataire part, vous devrez quand même payer pour la propriété.

Pour diminuer ces risques, choisissez des propriétés de moins de 15 ans pour réduire l’entretien. Choisir les bons locataires avec des outils comme TransUnion SmartMove peut également aider à les garder plus longtemps.

Connaître le marché local est essentiel pour réussir dans l'immobilier. Les endroits avec des taux d’inoccupation élevés pourraient ne pas convenir aux investissements locatifs.

Si les propriétaires offrent des incitations supplémentaires, cela pourrait signifier une forte concurrence. L’étalement de vos propriétés locatives peut vous aider à vous protéger des ralentissements économiques dans certaines régions.

Conclusion

Investir dans un bien locatif peut être un moyen intelligent de gagner de l’argent revenu passif et développez votre richesse. Le loyer médian en juin 2024 était $305 plus élevé qu'en 2019.

Le prix médian de vente d’un logement aux États-Unis a atteint $420 800 au premier trimestre 2024. Cela montre que le potentiel de profit est clair.

Mais il est important de connaître les devoirs et les risques liés au métier de propriétaire avant de commencer. L'achat d'une maison à louer implique un coût initial important, souvent 20% de la valeur de la maison.

Les versements hypothécaires peuvent être inférieurs au loyer dans certaines régions, mais n'oubliez pas de prendre en compte les coûts supplémentaires comme l'assurance, les taxes foncières et l'entretien.

L’assurance habitation peut être jusqu’à huit fois plus chère que l’assurance locataire. Vous devez également payer directement les taxes foncières, et ne pas les payer peut entraîner une saisie.

Pourtant, les propriétaires peuvent déduire les paiements d’intérêts et gagner en valeur nette à mesure que la valeur des propriétés augmente, ce que les locataires ne peuvent pas.

Avant de décider d’investir dans un bien locatif, réfléchissez à vos finances, au marché et à vos projets futurs.

Faire vos devoirs, planifier vos finances et choisir la bonne propriété peut augmenter vos chances de réussite.

Que vous gériez le bien vous-même ou que vous embauchiez un gestionnaire, investir dans un bien locatif prend beaucoup de temps et d’argent.

En considérant les avantages et les inconvénients et en suivant les meilleures pratiques, vous pouvez créer un portefeuille rentable. De cette façon, vous pouvez atteindre vos objectifs financiers grâce à revenu passif de votre immeuble de placement.

Écrit par Nara Mis à jour le 7 août 2024