Pourquoi la liquidité est plus importante que l'appréciation dans l'investissement immobilier

Dans un investissement immobilier, la liquidité prime sur la plus-value. Le moment où vous réalisez que les gains sur le papier, entre quatre murs, ne paient pas les factures d'hôpital, ne financent pas une reconversion professionnelle soudaine et ne sont d'aucune aide lorsque le marché décide de faire une longue sieste.

L'appréciation est séduisante. La liquidité, c'est la survie.

Poursuivez votre lecture pour en savoir plus !

Résumé des sujets abordés

1. De quoi parle-t-on vraiment quand on dit Dans l'investissement immobilier, la liquidité est plus importante que l'appréciation du bien.?
2. Comment la liquidité influence-t-elle réellement vos décisions ?
3. Que se passe-t-il lorsqu'on est obsédé par la reconnaissance et qu'on ignore la porte de sortie ?
4. Pourquoi le besoin de liquidités est-il encore plus urgent en ce moment ?
5. Des témoignages de terrain qui donnent vie aux chiffres
6. Foire aux questions

De quoi parle-t-on vraiment quand on dit Dans l'investissement immobilier, la liquidité est plus importante que l'appréciation du bien.?

La liquidité, c'est la rapidité et la facilité avec lesquelles on peut transformer un bien immobilier en liquidités.

L’appréciation, c’est la lente montée en valeur qui paraît magnifique sur une feuille de calcul, mais qui est terrible à vivre quand on a besoin d’argent immédiatement.

La plupart des gens perpétuent encore le vieux dogme : acheter dans le bon quartier, conserver indéfiniment, laisser le temps et la gentrification faire le gros du travail.

Cette histoire est née durant la longue période de prospérité d'après-guerre, lorsque les prêts hypothécaires étaient bon marché, les emplois stables et les villes se développaient dans des directions prévisibles.

Nous sommes en 2026. Les taux d'intérêt nous rappellent depuis des années que l'emprunt n'est pas gratuit, le télétravail a dispersé la demande et les chaînes d'approvisionnement nous ont appris à quelle vitesse la « stabilité » peut devenir fragile.

Lorsque la liquidité devient prioritaire, on commence à se poser des questions différentes.

Non pas « combien cela vaudra-t-il dans dix ans ? » mais « qui voudra l’acheter si je dois le vendre le trimestre prochain ? »

Ce changement de perspective n'est pas un signe de défaitisme, mais de lucidité. Il vous oblige à considérer l'immobilier moins comme un héritage familial et plus comme un actif qui doit être performant sous pression.

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Comment la liquidité influence-t-elle réellement vos décisions ?

Vous commencez par rechercher des quartiers où les gens emménagent et déménagent réellement.

Des endroits avec de nombreux pôles d'emploi, de bonnes écoles, des transports en commun et où l'on peut se déplacer à pied. Les stocks y tournent rapidement.

Le délai de vente reste court. Même en période de baisse, vous avez plus de chances de trouver un acheteur qui n'aura pas besoin de vous faire une offre dérisoire.

À l'inverse, prenons l'exemple classique de la stratégie de valorisation : la banlieue en plein essor où l'on promet de nouvelles autoroutes, où l'on planifie des écoles et où tout le monde jure que le train arrivera l'année prochaine.

La reconnaissance peut être spectaculaire, jusqu'à ce qu'elle ne le soit plus.

Et lorsque la tendance s'inverse, les mêmes personnes qui ont fait grimper les prix disparaissent, vous laissant avec une belle maison et un panneau « À vendre » qui commence à ressembler à un meuble.

La liquidité offre aussi plus de flexibilité. Vous pouvez réaliser un échange 1031 pour obtenir un bien plus avantageux sans subir de pertes fiscales. Vous pouvez également retirer des fonds propres pour une autre opération.

Vous pouvez vous séparer d'un mauvais locataire ou quitter un quartier en pleine mutation sans espérer un acheteur miracle. C'est une force tranquille.

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Que se passe-t-il lorsqu'on est obsédé par la reconnaissance et qu'on ignore la porte de sortie ?

Vous devenez otage des fluctuations du marché. Regardez ce qui s'est passé sur les marchés secondaires de Floride après 2022. Les prix ont fortement augmenté en raison des migrations liées à la pandémie.

Puis les primes d'assurance ont triplé, les tarifs ont grimpé et les télétravailleurs ont commencé à revenir vers les villes.

L'appréciation s'est enrayée. La liquidité s'est évaporée. Les vendeurs qui devaient vendre ont vu les offres disparaître et les commissions grignoter leurs fonds propres.

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Il y a aussi un coût émotionnel. Les gens associent leur identité à la reconnaissance qu'ils reçoivent. Lorsque cette reconnaissance cesse d'augmenter, ils se sentent personnellement visés.

Cette attitude défensive obscurcit le jugement : on tarde trop à accepter, on cherche à trop améliorer, on refuse une tarification réaliste.

Une enquête menée en 2024 par la National Association of Realtors a révélé qu'environ un investisseur sur six ayant vendu à perte au cours des deux années précédentes a admis avoir attendu « trop longtemps en espérant un rebond ».

Le risque plus profond réside dans le coût d'opportunité. Un capital immobilisé dans un actif peu dynamique ne peut être investi ailleurs pour obtenir de meilleurs rendements.

Elle ne peut pas couvrir les dépenses quotidiennes. Elle reste là, se dépréciant silencieusement en termes réels tandis que l'inflation la ronge.

Pourquoi le besoin de liquidités est-il encore plus urgent en ce moment ?

Les tarifs restent élevés par rapport aux années 2010. L'inflation a rendu les coûts fixes (assurance, taxes, entretien) plus difficiles à supporter.

Le travail hybride continue de redéfinir les lieux où les gens souhaitent réellement vivre.

Ajoutez à cela les tensions géopolitiques et la fragilité des chaînes d'approvisionnement, et vous obtenez un marché capable de basculer rapidement, parfois violemment.

Les données de Redfin sur le logement en 2025 ont montré que les propriétés situées dans les métropoles américaines les plus liquides (pensez à certaines parties d'Atlanta, de Charlotte, de Raleigh) se remettaient des ralentissements environ 30% plus rapidement que celles des zones moins liquides.

La rapidité de la guérison n'est pas glamour, mais elle rapporte gros.

La liquidité vous permet de rester agile. Vous pouvez vendre, redéployer vos ressources, attendre que la tempête passe ou investir davantage lorsque les autres sont immobilisés. Les investisseurs qui misent uniquement sur l'appréciation du marché espèrent que la conjoncture s'améliorera à nouveau.

Parfois oui. Parfois, cela ne fait que soulever les bateaux qui flottaient déjà.

Imaginez la gratitude comme le vent dans une voile. C'est merveilleux quand il souffle dans votre direction.

La liquidité est le moteur. Vous n'en aurez peut-être pas besoin tous les jours, mais quand le vent tombera, vous serez sacrément content de l'avoir.

Des témoignages de terrain qui donnent vie aux chiffres

Prenons l'exemple de Sofia, 41 ans, de São Paulo. Elle a acheté un appartement de deux chambres à Pinheiros en 2019, s'attendant à des gains annuels réguliers de 6 à 81 TP3T.

Fin 2024, l'immeuble présentait de nouveaux frais de gestion, des nuisances sonores liées aux travaux et une surabondance de logements similaires à proximité. Sa valeur est restée stable.

Lorsque son entreprise lui a proposé une mutation à Lisbonne, elle a dû vendre rapidement.

Il lui a fallu cinq mois et deux baisses de prix, et elle est repartie avec moins que prévu. La plus-value ne s'est jamais concrétisée lorsqu'elle a eu besoin de cet argent.

Prenons l'exemple de Rafael à Florianópolis. Il a délibérément acheté un appartement plus petit près de l'université et des espaces de coworking du secteur technologique — un quartier où la rotation des locataires est forte et la demande constante de jeunes professionnels.

Lorsque sa fille a eu besoin d'argent pour un master à l'étranger en 2025, il a mis le bien en vente. Vendu en 18 jours au prix demandé.

Pas de problème. Il a réinvesti une partie dans des bons du Trésor rapportant plus de 12% aa et a continué à respirer.

Il ne s'agit pas de cas isolés. Ils résultent d'une prise en compte de la liquidité comme une caractéristique à part entière, et non comme une simple considération secondaire.

Foire aux questions

Questions réelles qui reviennent sans cesse dans les boîtes de réception et les groupes WhatsApp :

Question	Réponse directe
Comment puis-je réellement déterminer si un bien est liquide ?	Analysez le délai moyen de vente dans le secteur (données ZAP, QuintoAndar et Loft), le taux de vacance locative et le nombre de logements similaires vendus au cours des six derniers mois. Un délai inférieur à 60 jours est généralement bon signe.
L'appréciation du bien immobilier reste-t-elle le principal moyen de se constituer un patrimoine ?	À long terme, oui, si vous pouvez attendre. À court et moyen terme, la liquidité permet souvent de protéger et d'accroître votre patrimoine.
Puis-je améliorer la liquidité d'un bien immobilier que je possède déjà ?	Oui — fixer un prix réaliste, mettre en valeur la marque, cibler le plus large éventail d'acheteurs possible (pas seulement le luxe), prendre en compte l'historique de location à court terme pour prouver la rentabilité.
Et si j'y suis pendant 15 à 20 ans ?	L'appréciation peut alors prendre le dessus. Mais même dans ce cas, prévoir une porte de sortie (emplacement, état, levier raisonnable) permet d'éviter bien des nuits blanches.
Les REIT ou les fonds sont-ils plus avantageux en termes de liquidité ?	Si l'objectif est la liquidité pure, alors oui, elles se négocient comme des actions. Mais elles n'offrent ni le même contrôle ni les mêmes avantages fiscaux que la propriété directe.

Vous voulez approfondir le sujet ? Consultez Le dernier bulletin de marché de Redfin, Données immobilières de Zillow Research, et Analyses de CoreLogic sur les prix de l'immobilier.